부동산개발

부동산분석과
민간투자사업방식인 BTO, BOT, BTL, BOO에
대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산의 이용

직주분리
직장을 도심에 두고 주거지는 도심에서
떨어진 지역에 두는 현상.
도시환경악화, 지가고, 교통발달.
도심공동화현상.

직주접근
직장과 주거지를 가깝게 두려는 현상.
정책상 유도, 교통체증의 심화
건물의 고층화



도시스프롤현상
도시 성장이 불규칙적으로 이러나는 현상.

지가구배현상
도심지 중심이 지가가 가장 높고
중심에서 멀어질수록 가격이 낮아지는 현상.



부동산개발
토지를 개량하는 활동.
시공행위는 제외.



부동산개발 과정

구상
예비적타당성 분석
부지구입
타당성 분석
금융
건축
마케팅(개발 초기부터 이루어짐)



부동산개발의 위험

부동산시장의 장래 불확실성으로 인한 손실.
통제 불가능한 위험 존재.
환율, 금리, 통화량, 부동산정책 등


법적위험
공법적인 측면
사법적인 측면


시장위험
개발기간이 길어지면 시장의 불확실성이
개발업자에게 주는 부담.
개발이 완성에 가까워지면 시장위험은 감소.
부동산가치는 상승.
개발업자는 시장위험을 최소화하기 위해
초기에 매도하려고 노력한다.


비용위험
기간이 길어지면서 비용이 증가.
개발업자는 비용의 최소화를 위해
시공업자와 최대가격보증계약을 맺을 수 있다.



부동산분석

지역경제분석
시장분석
시장성분석
타당성분석
투자분석

지역경제분석
부동산시장의 수요와 부동산에
영향을 미치는 요인을 조사하는 작업

시장분석
시장의 수요와 공급을 분석하고
공급부동산의 차별화한다

시장성분석
부동산이 현재나 미래에 매매될 가능성이
있는지 조사하는 작업.

타당성분석
수익성을 제공할 수 있는지 분석.
세후소득을 기준으로 판단.

투자분석
다른투자안과 비교 분석.
기대수익률과 요구수익률 비교.



재개발

보전재개발
노후, 불량화 우려가 있을 때 사전에 방지하기
위해 채택하는 소극적인 재개발

수복재개발
대부분 그대로 유지하고 노후, 불량인 부분만
제거하는 방식

개량재개발
기존시설의 확장, 개선
도시의 질적 수준을 높임.

철거재개발
기존시설을 철거하고 새로 지음.
가장 적극적인 재개발



민간개발

자체개발사업
토지소유주가 사업기획부터 자금조달까지
시행하여 건설을 시행하는 방식.


지주공동사업
토지소유자와 개발업자가 공동으로 개발.
위험을 분산할 수 있다는 장점이 있다.

등가교환방식
토지는 소유자가 제공
건물은 개발자가 건축
공사비 대물 변제형 - 건축물로 받음
분양금 공사비 지급형
공사비를 분양 수익금으로 지금.

사업위탁방식
토지의 소유권은 토지소유자 그대로.
개발사업만 위탁하는 방식.
개발업자는 수수료만 받는 형태.
토지소유자 자금조달


토지신탁방식
신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여
그 수익을 수익자에게 돌려줌.
토지소유권은 형식적으로 신탁회사에 이전.
신탁회사가 자금조달


컨소시엄구성 개발방식
대규모 개발사업인 경우



민간투자사업방식

BTO
Build Transfer Operate
건물 준공과 동시에 소유권 국가에 귀속.
일정 기간동안 사업시행자가 시설 운영.


BOT
Build Operate Transfer
건물 준공 후 일정 기간동안 사업시행자가
운영하다가 기간이 끝나면 소유권이 국가에 귀속.


BTL
Build Transfer Lease
건물 준공 후 사업시행자가 일정기간 동안
운영하다가 국가 또는 지방자치단체이
임차하여 사용, 수익하는 방식.


BOO
Build Own Operate
건물을 준공하는 동시에 사업시행자가
소유권과 운영권을 갖는 방식.


BTO와 BOT방식은 주로 터널이나 고속도로
 등 시설이용자로부터 이용료를 받을 수 있는
사회기반시설의 사업방식으로 이용되고 있다.

BTL방식 - 학교, 도서관, 기숙사

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