중개업 사무실 이전

얼마전 00시에서 중개업 영업을 하고 있는 김모 중개사로부터 상담을 받은 적이 있습니다. 

김모 중개사가 어느 지역에서 중개업을 하다가 사무실을 이전할 일이  있어서

같은 시에 있는 어디로 이전을 하려고, 시청 지적과 담당자를 찾아 갔습니다.

 

가지고 간 서류는

이전신고서하고 사무실을 입증하는 서류로 임대차계약서를 가지고 갔습니다.

임대차 계약서는 건물주인 임대인과 임차인인 중개사 본인이 직거래(즉 중개사가 없이 쌍방합의)로 한 것을 가지고 갔습니다.

 

그런데 문제는 여기서 발생한 것입니다.

담당 공무원이  임대차 계약서를 가지고 문제를 삼는 것입니다.

임대차 계약서에 중개한 중개업자가 빠졌다. 이것은 중개업관련법(너무 길어서 이렇게 표현함) 몇조에 의하여

직접거래에 해당되기 때문에 수사기관에 고발해야 할 사항이고,

이것은 받아줄 수가 없다면서 복사 해 놓더라는 것입니다.

 

이러한 사항을 저에게 상담해 와서 제가 코치를 해서

결국  담당공무원이 잘못을 인정하고 신고서를 수리한 적이 며칠 전에 있었습니다.

 

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그래서 우리 중개사들이 상가를 중개하거나 중개업과 관련하여 지적과에 민원을 제출할 때에 행정법 기초에 대하여는 알아야 할 사항이 있기에 올립니다.

 

그런데 문제는 대부분의 지적직 공무원들이 행정법이나 행정학에 대하여 공부한 사람이 없기 때문에 나무의 기둥은 알지 못한채 가지인 중개업관련법만 가지고 업무를 처리하는데 문제가 있다고 봅니다.

 

민원과 관련된 행정행위에 있어서 학문적으로 크게 특허, 인가, 허가가 있습니다.

그리고 우리가 자주 접하는 허가제에 있어서는  허가제, 등록제, 신고제, 자유제 4가지로 구분을 할 수 있을 것입니다.

 

우리 중개업 허가는  예전에 신고제-허가제-등록제를 거쳐..지금 등록제로 되어 있고, 사무소의 이전은 신고로 가능하게 되어 있습니다.

 

그렇다면 허가제, 등록제, 신고제란 어떤 것인지 설명을 드리겠습니다.

 

1) 허가제는 허가요건을 갖추어야 하고 실질적으로 심사를 하며 허가권자가 허가

   를 제한할 수 있으며,  기속재량행위입니다. 예)캬바레,나이트등 유흥주점 허가

 

2) 우리가 하고 있는 중개업은 등록제이죠. 등록제란   

  요건을 갖추어야 하고 실질적 심사를 하지만 허가권자가 등록을 제한할 수 없습니

  다.  기속행위입니다. 예)중개업등록

 

3) 신고제는

 신고요건을 갖추어야 하고 형식적으로만 심사를 하며 허가권자는 제한할 없는 기

 속행위입니다.

 예) 이 미용업소 신고, 중개사무소 이전신고

 

 

위에서 문제의 대상이 된 것은 중개사무소 이전신고에 대한 질문이 있었습니다.

중개사무소는 보시다시피 신고제입니다.

신고제라는 것은 요건만 갖추면 되는 감독관청에서 수리를 할 수 밖에 없는 기속행위입니다. 그리고 형식적 심사입니다.

 

그렇다면 질문에서 첨부한 임대차계약서가  실제 사실인지 아닌지 실질적으로 조사할 필요가 없고 형식만 갖추면 신고를 수리해줘야 한다는 것입니다.

 

왜 신고제를 기속행위를 정했는가는 실무에 있어서 실질적 심사를 할 필요가 없이 경미한 사항이기 때문입니다.

 

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그런데 당공무원은 이러한 업무연찬은 되지 않은 채 두가지의 잘못을 하고 있습니다.

 

1) 신고제가 기속행위이며 형식적 심사(즉 서류로만 심사)만으로 수리하여야 함을

  모른다는 것

2) 또 엉뚱한 잘못으로 알고 있는 것은 임대차계약서에 쌍방합의로 직거래를 한 것

 을 공인중개사관련법을 위반하여 직접거래에 해당하는  것으로 알고 있어 수사기

 관에 고발해야한다는 것입니다.

 

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민원과 관련한 행정행위를 간략히 요약하면 아래와 같습니다.

1. 특허, 인가, 허가의 학문적 이해 - 용어는 실정법과 차이가 있음.

 

특허	개인에게 일정한 권한을 주는 것다. 예) 광업권 인가
인가	개인간의 계약을 보충해 주는 행위.보충해줘야 효력이 발생. 예) 토지거래허가 (당사자 갑과을이 계약한 것을 허가를 받아야 효력이 발생),버스요금약관인가,법인설립인가,사업양도인가,관리처분계획인가(조합원과 조합과의 관계를 감독관청에서 인가해줘야 효력발생)
허가	일반적으로 금지된 사항을 해제하여 주는 것. 허가를 받아서 어떤 이익이 된다면 그것은 권리(권한)이 주어져서 이익이 되는 것이 아니라 단지 반사적 이익으로 봄. 예) 식품접객업 허가(유흥주점), 식품접객업신고등..

  

 

2. 허가 : 허가제, 등록제, 신고제, 자유제등 형식적으로 구분.

 

허가제	허가요건을 갖추어야 하고 실질적으로 심사를 하며 허가권자가 허가를 제한할 수 있음.(기속재량행위) 예)캬바레,나이트등 유흥주점 허가   등록제와 마찬가지로 허가 요건을 충족해야 하지만 허가 요선이 충족 되었다고 하더라도 정부 기관이 임의로 허가 여부를 결정할 권한이 있음.
등록제	등록요건을 갖추어야 하고 실질적 심사를 하지만 허가권자가 등록을 제한할 수 없습니다. (기속행위) 예)중개업등록
신고제	신고요건을 갖추어야 하고 형식적으로만 심사를 하며 허가권자는 제한할 없음.(기속행위) 예) 이 미용업소 신고   특정 사업이나 활동의 개시와 그 내용에 대해 보고 할 의무는 있지만 행정기관이 행식적인 심사권만 갖은 것. 형식적 심사권은 신고에 필요한 구비서류가 적절하고 내용의 누락 사항이 없는지만 심사하는 것.
자유제	위의 내용 필요없이 자유롭게 가능. 예) 편의점(24시,25시등등). 정부기관에 대해 아무런 행정상의 보고 의무가 없는 것

  

 

3. 허가를 대상물에 따라 구분하면

 

대인허가	공인중개사의 중개업소 등록(자격증있는 사람에게)
대물허가	음식점 허가 (해당장소에)
혼합허가	총포화약소지허가(자격증 + 총소지)

 

 

4. 허가를 면허제,허가제,등록제와 구분하면,

 

면허제	특정인에게 허용하는 행정처분 일반인에게는 허용되지 않는 것을 특정한 사람에게만 허용하는 행정처분이다. 사람에게만 해당되는 제도이다.
허가제	금지된 것을 특정한 경우 허용 일반적으로 금지되어 있는 것을 특정한 경우에 허용하는 일이다. 즉, 사람과 시설에 해당되는 제도이다.
등록제	법률관계 공증위해 시설 등 기재 일정한 법률사실이나 법률관계를 공증하기 위해 행정기관의 공무에 기재하는 일로써 사람 또는 시설·부동산 등이 해당된다.

 

 

5. 구체적으로 해당되는 업종들을 정리해보면 (생략)

 

                                                                 -정리 : 신경선중개사-