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종중이 시효의 완성으로 농지를 취득할 수 있는지 여부
【선례요지】「농지법 시행령」제7조에 따르면 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급하지 아니하도록 규정되어 있으나, 이는 농지의 소유제한에 해달하지 않는 경우에 농지취득자격증명의 첨부 없이 소유권에 관한 등기가 가능하다는 것이며 종중과 같이 농지의 소유제한에 해당하는 경우에도 농지의 취득이 가능하다는 것 아니다.
(2005. 7. 27. 부동산등기과-1029, 선례 8-21)
《해 설》
1. 종중은 공동선조들의 후손들에 의하여 선조의 분묘수호 및 봉제사와 후손간의 친목을 목적으로 형성되는 자연발생적인 종족단체로서 선조의 사망과 동시에 후손에 의하여 성립하며, 규약이나 관습에 따라 선출된 대표자 등 일정한 조직을 갖추고 지속적인 활동을 하고 있다면 법인 아닌 사단으로서 단체성이 인정된다(대법원 1994. 9. 30. 선고 93다27703 판결).
그러나 토지조사사업 당시에는 종중이 권리능력이 없다는 이유로 그 명의로 사정 또는 재결을 하거나 등기를 하는 것을 허용하지 않았으므로 종중재산은 편의상 종중원 중의 1인 또는 수인의 명의로 사정을 받고 등기할 수밖에 없었다.
그 후 조선부동산등기령에 의하여 종중이 법인 아닌 사단으로서 등기당사자능력이 인정되었고, 「부동산등기법」제30조는 이와 같은 종중, 문중 기타대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여 그 사단 또는 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 하고 그 대표자나 관리인이 등기를 신청하도록 하였다.
2. 사안의 쟁점
한편, 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으나, 「농지법」및 같은 법 시행령에 따르면 "시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우"에는 농지취득자격증명의 첨부가 면제되므로, 이경우 종중이 농지를 취득할 수 있는지가 문제 된다.
3. 농지의 소유제한
「농지법」은 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다"고 규정하고 있으며, 같은 법에서 예외적으로 인정하는 경우 외에는 다른 법령에 따른 농지의 소유에 관한 특례는 인정되지 않는다(제6조).
여기서 "농업경영"이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말하고, "농업인"이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
따라서 농업인이나 농업법인이 될 수 없는 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없다(등기예규 제1236호). 종중이 농지에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기소송에서 승소판결을 받은 경우나 「부동산 소유권이 전등기 등에 관한 특별조치법」에 따른 경우에도 농지를 취득할 수 없다(2006. 8. 16. 부동산등기과-2402, 선례 8-349). 다만, 예외적으로 현황이 농지가 아닌 경우, 위토대장에 등재된 기존 위토 등의 경우에는 종중도 농지를 취득할 수 있다.
「농지법」부칙 제4조는 법 시행 당시 농지를 소유하고 있는 자에 대하여는 「농지법」제6조제1항(농지의 소유제한)을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으나, 시효취득은 원시취득임에도 불구하고 등기하여야 소유권을 취득(「민법」제245조)하므로 이에 해당하지 아니한다.
4. 종중이 농지를 취득할 수 있는 경우
가. 지목은 농지이나 현황은 농지가 아닌 경우
지목이 농지인 토지의 실제 현황이 「농지법」제2조제1호의 규정에 따른 농지가 아닌 경우에는 그와 같은 사실을 증명하는 관할 시 · 구 · 읍 · 면의 장이 발행한 서면을 첨부하여 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다(2007. 5. 30. 부동산등기과-1802, 선례 8-357).
농지가 아님을 증명하는 서면으로는 과거 "농지취득자격증명반려통지서"를 첨부하였으나, 농립수산식품부예규 제2호의 개정에 따라 2008. 6. 13.부터는 농지취득자격증명발급신청을 반려하는 경우 "미발급 사유를 명시한 문서로 신청인에게 통보"하도록 변경되었으므로 위 통보서를 첨부하면 된다.
나. 위토대장에 등재된 기존 위토
농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여 해당 농지가 위토대장에 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청을 발급할 증명서를 첨부할 경우에는 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다(2001. 3. 21. 등기 3402-200, 선례 6-572).
그러나 종중이 기존의 위토를 처분하고 새로 위토용으로 농지를 매수하거나(등기예규 제1236호; 1997. 4. 3. 등기 3402-251, 선례 5-757) 기존 위토에 대한 수용보상금 등으로 새로 다른 농지를 위토용으로 매수하는 경우에는 소유권이전등기를 신청할 수 없다(1999. 4. 30. 등기 3402-467, 선례6-23).
다. 환매를 원인으로 한 소유권이전등기
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제91조에 따른 환매권을 행사하여 농지에 대한 소유권을 취득하는 경에는 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다(「농지법」제8조제1조항3호,「농지법 시행령」제6조제2호, 등기예규 제1236호).
즉, 위 법률에 따른 환매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그 토지가 더 이상 공공사업에 이용할 필요가 없게 되어 원래의 소유자에게 소유권을 회복시켜주는 것이므로 종중은 그 농지가 위토대장에 등재된 농지가 아니라더라도 소유권을 취득할 수 있다(2008. 2. 1. 부동산등기과-387, 선례 8-24).
라. 회복에 의한 소유권보존등기
지목이 농지인 토지의 등기부가 멸실되었으나 종중이 등기부상의 소유자로서 멸실회복등기 기간 내에 회복등기를 신청하지 못하고 나중에 필요서면을 첨부하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에도 농지를 새로 취득하는 것이 아니라 기존에 취득한 농지에 대한 등기를 회복하는 것이므로 농지취득자격 증명을 첨부할 필요없이 종중 명의로의 소유권보존등기가 가능하다(2001. 11. 14. 등기 3402-760, 선례 7-474).
5. 농지취득자격증명
농지를 취득하기 위해서는 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 등으로 이용되고 있는 한(현황주의) 그 농지의 면적에 관계없이 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(「농지법」제8조제4항). 다만 상속, 토지수용, 공유 농지의 분할, 시효의 완성, 농지전용협의를 마친 농지를 취득하는 경우 등에는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다(「농지법」제8조제1항, 제6조, 같은 법 시행령 제6조, 등기예규제1236호).
종중은 현황이 농지인 경우에는 그 명의로 농지취득자격증명을 발급받더라도 위토증명서 등을 첨부하지 아니하면 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 없다(2001. 3. 21. 등기 3402-200, 선례 6-572). 다만, 가등기는 가능하다(2001. 6. 9. 부동산등기과-391, 선례 6-440).
6. 사안의 경우
「농지법」은 농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아 등기신청시 이를 첨부하도록 하였고, 예외적으로 면제규정을 두고 있다(제8조).
「농지법 시행령」제6조제1호에 따르면 "시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우"에는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는바, 그렇다면 종중이 시효취득을 원인으로 농지를 취득할 수 있는지가 이 사안에서 문제되었다.
이에 대하여 이 선례는 "시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우"에는 누구든지 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것이 아니라 농지의 소유제한에 해당하지 않을 것을 전제로 농지취득자격증명의 첨부없이 소유권에 관한 등기가 가능하다는 것이며, 종중과 같이 농지의 소유제한에 해당하는 경우에도 농지의 취득이 가능한 것은 아니라는 입장을 취하였다.
따라서 "시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우" 농지취득자격증명의 첨부는 면제되나, 종중과 같이 농지의 소유제한에 해당하는 경우에는 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
7. 맺는말
이러한 선례의 태도는 종중은 원칙적으로 농지를 소유할 수 없으므로 현황이 농지인 경우에는 종중이 그 명의로 농지취득자격증명을 발급받더라도 위토증명서 등을 첨부하지 않는 한(예외적으로 농지를 취득할 수 있는 경우가 아닌 한) 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 없다는 기존 선례(6-572)의 입장과도 맥락을 같이한다고 볼 수 있다.
