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국가, 지방자치단체, 공공기관 등이 해당 공익사업을 진행하는 데 있어서 토지수용의 절차 중 손실보상금액 문제만큼이나 중요한 것은 수용의 대상이 된 토지가 공익사업의 폐지·변경 등으로 ① 필요 없게 되었거나 ② 현실적으로 사업에 이용되지 않은 경우에 그 토지를 어떻게 처리할 것인지에 대한 문제입니다.
이러한 문제를 해결하기 위한 방법 중 하나가 공익사업을 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, ‘토지보상법’이라고 함) 제91조 규정의 ‘환매권’입니다. 이는 위에서 언급된 것처럼 공익사업을 위하여 개인소유의 토지를 수용한 경우에 그 사업의 폐지·변경 등의 사유로 토지가 필요 없게 되었거나 현실적으로 사업에 이용되지 않은 경우에 그 토지를 수용당한 사람, 즉 환매권자(해당 토지소유자 및 그 포괄승계인)이 환매대금을 지급하고 해당 사업시행자에게 환매의사를 표시함으로써 토지의 소유권을 다시 취득할 수 있는 권리를 의미합니다.
환매권은 헌법에서 인정되는 재산권의 일종으로 법에 명문으로 규정되어야만 인정될 수 있는데, 그러한 법률로는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률', '택지개발촉진법' 등이 있으며, 토지가 협의취득(토지 소유자와의 협의에 의한 취득) 또는 토지수용(토지 소유자의 의사에 반하는 강제취득) 될 당시(이하 '취득일'이라고 한다)의 토지소유자 또는 그 상속인에게 인정되고, 그 대상은 토지의 소유권입니다.
토지보상법 제91조 규정에서는 토지의 취득일로부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우이거나, 취득일로부터 5년 이내에 그 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 경우에 발생한다고 정하고 있는데요.
공익사업의 폐지·변경 등으로 수용된 토지가 필요 없게 되거나 수용 후 일정기간 내에 토지를 사용하지 않는 인정되는 권리이지만, 무한정 허용되는 것은 아니고 일정한 행사기간의 제한을 두고 있습니다. 즉 사업의 폐지·변경 등으로 환매권을 행사하는 경우에는 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 행사하여야 하고, 토지를 해당 사업에 이용하지 않는 경우에는 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 합니다(토지보상법 제91조).
행사요건들을 갖추어 정당하게 환매권을 행사하면 단지 환매의 의사표시만으로는 부족하고 토지의 가격(환매대금)을 해당 토지의 현재 소유자에 지불해야 하는 데, 이 경우 어떻게 정할 것인지에 대한 문제가 남습니다. 환매대금은 원칙적으로 그 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당하는 금액이 됩니다(토지보상법 제91조).
그러나 토지의 가격이 취득일(협의 취득일 또는 수용의 개시일) 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 토지보상법 제85조 제2항의 손실보상금소송을 제기할 수 있습니다.
토지보상법 제91조 규정의‘현저히 변동된 경우’의 의미와 관련하여 판례(대법원 2000. 11. 28. 선고 99두3416 판결)는 다음과 같이 판시하였습니다.
한편 환매대금의 지급은 환매권자가 먼저 이행하여야 하기 때문에 환매기간 내에 환매대금을 지급하거나 공탁하지 아니한 경우에는 환매로 인한 소유권이전등기 청구를 할 수 없고 사업시행자는 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지하여야 합니다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 공고를 하여야 합니다. 환매권자에게 환매의 통지나 공고를 하지 아니함으로 인해 권리를 상실시키는 것은 불법행위에 해당하여 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.
공익사업 등이 폐지·변경된 경우 토지소유자가 수용되었던 토지의 소유권을 회복하는 것은 너무나 당연한 일입니다. 다만 일반인들이 인식이 부족하여 종종 그 소유권을 회복할 기회를 놓쳐 버리는 경우가 많아 법률사무실을 방문하는 경우를 종종 보게 됩니다. 이 번 기회에 인식을 새로이 하여 토지 소유자 자신의 정당한 권리를 잃지 않아야 할 것입니다.
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