해약금과 위약금

부동산분쟁해결 - 해약금과 위약금

   

Q 김 씨(64)는 2013년 3월 주 씨(73)가 내놓은 서울 서초동의 한 아파트를 11억 원에 매매 계약을 했다. 김 씨는 계약금 1억 1,000만원 중 1,000만 원을 계약 당일에 주고, 나머지 계약금은 다음 날 주 씨의 은행 계좌로 입금하기로 했다.

그러나 주 씨의 계좌가 폐쇄됐다는 이유로 송금되 않았다. 알고 보니 시세보다 낮게 계약했다고 생각한 주 씨가 계약을 파기하기 위해 일부러 계좌를 폐쇄했던 것이다.

두 사람이 서명한 계약서에는 잔금을 내기 전까지는 주 씨가 계약금의 2배를 배상하고 계약을 해지할 수 있다고 돼 있었다.
김씨는 계약금을 마저 내기 위해 법원에 공탁하는 등 여러 방도를 알아 봤지만. 소용이없자 계약해지를 통보한 뒤 손해 배상 소송을 냈다. 주씨는 계약금 일부만 받은 상황이라 받은 돈의 2배만 배상하면 계약을 해지할 수 있다고 맞섰다.

주 씨는 받은 돈 1,000만 원의 2배인 2,000만원만 내주면 계약을 해지할 수 있을까?

 

A 아니다.

 

해약금의 기준은 일부 받은 돈이 아닌 계약금 전체이고, 통상적인 부동산 계약에 따라 계약금의 2배를 물어야 계약해지가 가능하다.

즉, 주 씨의 경우 전체 계약금의 2배인 2억 2,000만원이 해약금이 되어 받은 돈1,000만 원과 추가로 1억 1,000만원을 지급해야 계약을 해지할 수 있다.
만약 실제로 받은 돈의 2배만 돌려주고 계약을 해지할 수 있다면 받은 돈이 소액일 때 사실상 계약을 자유로이 해지할 수 있게 돼 계약의 구속력이 약화되는 결과가 발생하여 부당하게 이용될 수 있다.

해약의 시기

 

통상적으로 부동산 매매 계약을 체결하고 매수인이 매도인에게 계약금을 건넸을 때에 매도인은 계약금의 배약을 내놓고 매수인은 계약금을 포기하면 언제든지 계약을 해제할 수 있다고 여기고 있다.

 

하지만 언제든지 해제할 수 있는 것은 아니다.

민법 제 565조는 "매매의 당사자 일방이 계약당시에 계약금 등을 교부한 때는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다. " 고 하여 해제권 행사 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한하고 있다.

 

여기서 당사자 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것으로 계약의 일부 이행에 착수한 자는 비록 상대방이 이행에 착수하지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없다.

해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한 한 것은 당사자 일방이 이미 이행에 착수한 때는 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였고 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데, 만일 이러한 단계에서 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 하는 데 있다. (대법원 2006.2.10. 선고 2004다11599판결)

이외에도 파례상 이행의 착수로 인정되는 사례로는 중도금 일부라도 지급한 경우(분양아파트 등의 중도금대출도 포함),근저당채무 등 부동산상 채무를 인수한 경우, 중도금이나 잔금 마련을 위해 은행대출을 신청한 경우 (기표가 되어 언제든지 출금할 수 있는 상태가 된 때). 잔금을 준비하고 가옥의 인도를 요구한 경우 등이 있는데, 이런 사실이 있으면 더 이상 계약금의 배액상환이나 포기로서 계약을 해제할 수 없게 된다.