체비지란?

A. 체비지(替費地)란?

도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우(구(舊)=토지구획정리사업) 해당 사업에 필요한 재원(財源)을 확보하기 위하여 사업주(事業主)가 토지소유주로부터 취득하여 처분할 수 있는 토지.

도시개발사업을 환지방식(사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식)으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 지정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 하며, 이러한 보류지 중 공동시설 설치(학교, 도로)등으로 사용하는 토지를 제외한 부분의 토지로서, 즉 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지를 체비지(替費地)라고 한다.

 

사업시행자는 체비지를 규약(規約)·정관(定款)·시행규정(施行規定) 또는 실시계획(實施計劃)이 정하는 목적과 방법에 따라 합리적으로 처분(處分)하고 관리(管理)하여야 하며, 사업시 매각처분되지 않은 체비지는 환지처분(토지소유권의 재분배)의 공고가 있는 날의 다음날에 사업시행자에게 소유권이 귀속된다.

 

체비지 운영의 합리성을 위해 도시개발법(都市開發法)에서는 시행자가 환지계획을 수립하여 체비지를 지정하는 경우 간선도로변 또는 단가가 높은 지역에 집중적으로 체비지를 지정하지 못하도록 명시하고 있다. 또한, 행정청이 시행자가 되어 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 않으며 체비지의 매각대금은 도시개발특별회계에 귀속되어 도시개발사업 및 도시계획시설사업의 목적으로 사용된다.

예를 들면, 토지소유자가 1000평의 전, 답을 가지고 있었을 경우에, 토지소유자에게 환지 방식으로 토지 약 500평을 주는데, 이 토지 중 약 200평은 도로, 공원, 학교, 공공용지로 사용하고 나머지 300평을 "체비지"라고 한다.

조합에서는 이 체비지를 공사 진척에 따라 매각하여 철거비용, 도로개설, 토목공사비, 공사비로 충당하게 된다.

 

B. 토지구획정리사업지구의 시행자(施行者)는 누구이며, 체비지 매각권한은 누구에게 있는가?

사업을 "조합"이 하던, "지방자치단체"에서 하던 간에 체비지의 매각은     시행자의 권한이다.

따라서 통상적으로 시행자가 체비지를 매각하여 본 사업의 토목공사 등의  목적에 따라 비용으로 사용해야 한다.

 

C. 체비지를 매입할 경우 계약 당사자는 누구인가?

(1) 조합의 경우에는 조합 총회에서 위임한 조합장이 매매계약 당사자이며, 이 경우에는 조합 총회를 거처 작성된 체비지 매각에 대한 총회회의록이    첨부되어야 한다.

 

D. 체비지를 매입한 후, 금융권에서 대출이 가능한가?

체비지를 매입한 매수자는 금융기관을 방문할 때는 체비지 토지 매매계약서를 지참하고, 금융기관에서 요구하는 서류를 작성하면서 차 후 건물 완공에 대비하여 추가 채권 보전에 대한 확인서에 서명 날인하면 대출이 가능하다.

 

E. 체비지 매입 후 제3자에게 매매도 가능한가?

행정관청의 규정에 따라 무분별한 전매를 방지하기 위하여 건물 완공 전에 단 한 번만 명의 변경 가능할 경우도 있다.

  

F. 환지와 체비지의 차이는 무엇인가?

토지구획정리사업을 할 경우에는 환지 방식과 체비지 방식이 있다.

환지는 토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 일정한 규모의 땅을 주는 것을 말하는데, 환지의 경우는 주소, 지번, 지목, 면적, 소유자, 등기부등본, 권리증이 있음으로 재산권행사에 제약이 없지만, 체비지는 일정 요건 충족시까지는 주소, 지번, 지목, 면적, 소유자, 등기부등본, 권리증이 없음으로 재산권행사에 제약이 있다.

 

G. 체비지를 안전하게 보호 받을 수 있는 방법은 무엇인가?

체비지는 조합의 자산이기 때문에 등기부에 등재되어 있지 않음으로 조합에서 발급하는 서류에 의존해야 하지만, 이때는 체비지증명서를 발급 받아 두면 안전하다

H. 일반적인 부동산 매매와 체비지 매매의 소유권이전등기의 차이는 다음과 같다.

일반적인 경우에는 매매계약하고 등기소에 소유권이전등기 신청을 하면 소유권이전등기가 완료 되지만, 체비지의 경우에는 매매계약은 하였으나, 처음부터 지번이 없음으로 등기소에 소유권이전등기 신청을 할 수 없음으로 조합에 소유권이전 변동신고를 한 다음, 조합측 대장에 등재하면서 체비지 증명서를 발급 받아 소유하고 있다가, 사업 준공 후 주소, 지번, 지목, 면적의 서류를 받아 조합에 제출하면 조합에서 소유권이전등기를 해주게 된다.

 

I. 체비지의 지번은 어떻게 표시되는가?

신 번지가 나오기 전에는 블록/로트라는 단어를 사용하게 된다.

 

J. 조합과 계약하기 전에 체비지 확인하는 방법은 무엇인가?

현재 사업지에 공사를 진행하고 있을 경우에는 시공 건설사에서 등본에서 확인할 수 있으며, 그 전에는 조합과 관할 행정관청에서 확인 가능하다.

 

K. 체비지 담보시 필요한 서류는 무엇인가?

체비지는 후취담보임으로 후취담보약정서, 근저당권설정계약서, 건물완공과 동시에 설정하는 추가근저당권설정계약서, 설정용 인감증명서, 확인서면3부 

 

L. 체비지를 안전하게 보호 받을 수 있는 방법은 무엇인가?

관할 행정관청에 체비지 명의변경불허 신청을 하여, 행정관청으로부터 명의 불허 통지서를 받아 놓으면 안전하다.

 

M. 체비지 대출은 얼마까지 가능할까?

(1) 감정기관의 감정가 또는 시세의 40-50% 대출 가능하나,

(2) 지자체 또는 공기업에서 체비지 최초 매각 공고시의 가격의 70-80% 대출 가능함

 

N. 다른 회수방법은 무엇인가?

자금주께서 시공사선정, 신탁사선정, 책임준공확인서 첨부하면 금융기관에서 자금회수할 수 있다.