부동산 미등기 전매 시의 세율은?
부동산의 미등기 전매에 해당하면 양도소득세 세율이 무려 70%나 된다. 이렇게 세율이 높은 것은 미등기가 부동산 거래 질서를 해치는 동시에 세금을 탈루하는 수단으로 사용되는 것을 방지하기 위해서이다. 그래서 미등기 전매에 해당하면 많은 세금을 피할 수 없다.
아파트 준공 후에 양도하는 분양권은 미등기전매일까 아닐까?
분양권 양도는 미등기 전매일까?
앞의 문제를 해결해보자. 이를 위해서는 분양권 양도가 발생하는 시점부터 하나씩 따져봐야 한다.
첫째, 준공일 전에 양도하는 경우
이는 잔금청산 등이 되지 않아 단순한 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 분양권에 해당한다. 따라서 이를 양도하는 것은 분양권의 양도로서 발생한 양도차익에서 기본공제 250만 원을 적용한 과세표준에 대해 보유기간에 따른 세율, 즉 50%, 40%, 6~35%를 적용하여 세금계산을 하고 이를 신고하면 된다.
둘째, 준공일 이후부터 입주기간 만료일 전에 양도하는 경우
준공이라는 것은 집이 완공되어 들어가서 살아도 좋다는 승낙을 말한다. 따라서 주택이 완성되었으므로 분양받은 사람(수분양자)들이 들어가 살면 된다. 그런데 살다보면 분양을 받은 후라도 사정이 바뀌면 입주를 하지 못하는 경우가 있다. 물론 돈이 없어 입주할 수 없기도 하고 들어가 살 마음이 없어 입주를 포기하는 경우도 있다. 이런 상황에서 등기 전 준공주택을 양도했다고 하자. 이 주택은 주택인가 분양권인가? 일단 세법은 유상승계취득은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 주택의 취득시기로 본다. 따라서 이 상황에서 양도하는 것은 주택이 아닌 분양권에 해당하므로 취득세 납세의무 없이 분양권에 대한 양도소득세를 내면 끝이 난다.
셋째, 입주기간 만료일 이후에 양도하는 경우
분양 아파트의 경우 대개 2개월간의 입주기간을 주는 것이 일반적이다. 따라서 실수요자들은 이 기간 내에 입주하는 경우가 많은데 자금 사정이 좋지 않거나 투자목적으로 분양계약을 한 사람들은 입주하지 못하는 경우가 있다. 이러한 상황에서 이 분양권을 양도하면 이는 주택인가 분양권인가? 이 경우도 분양권이 맞다. 잔금을 치러야 비로소 소유권이 이전되는 것인데 잔금을 청산하지 않고 이를 팔았으니 분양권에 해당된다. 물권 변동이 발생하지 않은 것이다.
요즘 뜬금없이 과세당국에서 이런 분양권 매매를 미등기전매로 보는 경향이 있어 논란거리다. 잔금을 치룰 능력이 있음에도 등기를 하지 않고 이를 매매하는 것은 조세회피의 목적이 있어 미등기전매라는 것이란 주장이다. 이렇게 되면 세율이 70%까지 높아지니 정말 심각한 사항이다. 그러나 미안하지만 잔금을 남겨둔 상황(물론 잔금을 100만 원 이런 식으로 남겨두면 잔금을 청산한 것으로 보기 때문에 유의할 것)에서는 미등기전매가 성립될 수 없다. 세법에서는 미등기 양도자산은 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것을 말하고 있기 때문이다. 즉 매매대금을 청산하여 부동산을 취득한 자가 등기절차를 이행하지 아니하고 당해 부동산을 양도한 것을 말하기 때문이다. 따라서 매매대금이 청산되지 않았다면 이는 미등기가 성립되지 않는다.
자고로 세금을 다루는 공무원들이 법조문을 확대하여 해석하면 선량한 국민이 골탕을 먹는다. 당한 납세자의 억울함은 나중에 풀어지겠지만 그동안의 걱정과 비용은 누가 보상을 할까 하는 것이다. 참고로 세법에서는 다음과 같은 자산들은 미등기양도에서 제외한다.
① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
③ 소득세법 제89조 제1항 제2호(비과세 대상인 농지의 교환 또는 분합), 「조세특례제한법」 제69조 제1항(자경농지에 대한 양도소득세 감면) 및 제70조 제1항(농지대토에 대한 양도소득세의 감면)에 규정하는 토지
④ 소득세법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산(다만, 무허가주택이 특정건축물 양성화조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당되는 경우에도 미등기 상태로 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니함)
⑤ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
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