등기예규

등기예규제1068호

농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침

제정 1996.03.25 등기예규 제833호

개정 1998.03.06 등기예규 제920호

개정 1998.10.13 등기예규 제948호

개정 2003.03.06 등기예규 제1068호

1. 대상토지

이 지침은 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지(이하 "농지"라 한다)에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 해당 농지가 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문하고 이를 적용한다.

2.농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 경우

가. 아래의 경우에는 농지법 제8조 제1항의 규정에 의하여 농지의 소재지를 관할하는 시장(도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장이 발행하는 농지취득자격증명을 소유권이전등기신청서에 첨부하여야 한다.

 (1)자연인 또는 농업·농촌기본법 제15조의 규정에 의하여 설립된 영농조합법인과 같은 법 제16조에 의하여 설립된 농업회사법인이 농지에 대하여 매매, 증여, 교환, 양도담보, 명의신탁해지, 신탁법상의 신탁 또는 신탁해지, 사인증여, 계약해제, 공매, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 등 아래 제3항에서 열서하고 있는 사유를 제외한 나머지 사유를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

 (2)초·중등교육법및고등교육법에 의한 학교, 농지법시행규칙 제4조 별표에 해당하는 공공단체등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

나.국가나 지방자치단체로부터 농지를 매수하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 동일 가구(세대)내 친족간의 매매등을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

3.농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우

아래의 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

가. 국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

나. 상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 경락, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

다. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 수용 및 협의취득을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 징발재산정리에관한특별조치법 제20조, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제91조의 규정에 의한 환매권자가 환매권에 기하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

라. 도시계획구역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 다만 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지에 대하여는 도시계획사업에 필요한 농지에 한함

마. 농지법 제36조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 국토의계획및이용에관한법률 제118조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

바. 삭제(1998.10.13 제948호)

사. 농지법 제12조 제1항 제1호 내지 제6호에 해당하는 저당권자가 농지저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 경락인이 없어 농지법 제12조 제1항의 규정에 의하여 스스로 그 경매절차에서 담보농지를 취득하는 경우 및 자산유동화에관한법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사등이 농지법 제12조 제1항 제1호 내지 제6호의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득한 경우

아. 농업기반공사가 농업기반공사및농지관리기금법에 의하여 농지를 취득하거나 농어촌정비법 제85조에 의하여 한계농지를 취득하여 소유권이 전등기를 신청하는 경우

자. 농업기반공사가 농어촌정비법 제16조에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

차. 농지법 제16조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

카. 농어촌정비법 제43조 소정의 농업기반정비사업과 생활환경정비사업 시행자에 의하여 시행된 환지계획 및 같은 법 제56조 소정의 교환·분할에 따라 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 같은 법 제67조 소정의 농어촌관광휴양단지개발사업자가 그 사업의 시행을 위하여 농어촌관광휴양단지로 지정된 지역내의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

타. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

파. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 제13조 제1항 또는 제20조 제2항의 규정에 의한 공장설립등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자 및 중소기업창업지원법 제21조 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자가 당해 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(기업활동규제완화에관한특별조치법 제9조 제4항, 제13조 참조)

4.종중의 농지취득

종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 위토를 목적으로 새로이 농지를 취득하는 것도 허용되지 아니하며, 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여 당해 농지가 위토대장에 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하여 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

5.다른 등기예규의 폐지 및 개정

등기예규 제5호(등기예규집 제597항, 이하 괄호 안의 번호는 등기예규집의 항번호를 말한다), 제15호(제594항), 제26호(590항), 제29호(제582), 제49호(제585항), 제65호(제589항), 제88호(제592항), 제227호(제606항), 제273호(제584항), 제274호(제583항), 제381호(제587항), 제464호(제588호), 제521호(제595항), 제596호(제593항), 제597호(제596항), 제736호(제598항), 제802호(제584-1항)는 이를 각 폐지하고, 등기예규 제721호(제92항)의 2.① 중 "농지개혁법 제19조 제2항"을 "농지법 제8조"로, 등기예규 제718호(제266항)의 5. 중 "임야매매증명 및 농지개혁법 제19조 제2항의 규정에 의한 농지매매증명의 제출을 요하지 아니한다."를 "임야매매증명의 제출을 요하지 아니한다."로 각 개정한다.

부 칙(1998.03.06 제920호)

(다른 예규의 폐지) 공업배치및공장설립에관한법률에 의한 공정설립시 그 공장용지의 매수에 따른 농지 소유권이전등기와 농지취득 자격증명(등기예규 제896호)는 이를 폐지한다.

문)━━━━━━━━━━━━━

저희 종중은 선산에 20여분의 조상을 모시고 있으나 분묘를 관리할 위토(位土)는 한 평도 없는 상태이므로, 위토로 사용하기 위하여 인근에 있는 밭이나 논을 구입하고자 합니다. 이 경우 종중명의로 구입할 수 있는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━

농지취득에 관하여「농지법」제6조 제1항은 “농지는 자기가 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조 제2항에서 제1항에 대한 예외를 규정하고 있으나 거기에 종중명의 위토로 사용하려는 경우는 예외사항으로 규정된 바가 없을 뿐만 아니라, 같은 법 제6조 제4항에 의하면 “이 법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.”라고 규정하고 있습니다.

판례도 “농지개혁법(1994. 12. 22. 농지법 제정으로 폐지)상 농지를 매수할 수 있는 자의 자격은 매매 당시 기성농가이거나 농가가 아니더라도 농지를 자경 또는 자영할 목적이 있는 자임을 요하고, 동 법 소정의 농가라 함은 자연인에 한하는 것이므로 법인격 없는 사단인 사찰은 농지를 취득할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1427 판결, 1992. 4. 10. 선고 91다34127 판결).

또한, 종중의 농지취득에 관하여 등기예규는 “종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 위토를 목적으로 새로이 농지를 취득하는 것도 허용되지 아니하며, 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여 당해 농지가 위토대장에 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하여 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다.”라고 하였습니다(2007. 4. 3. 등기예규 제1177호「농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침」제4항).

그리고 등기선례는 “종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로, 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등 농지법 기타 법령에서 인정되는 경우를 제외하고는 종중이 지목이 ‘전’ 또는 ‘답’인 토지를 취득하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료 받을 수는 없다. 종중원 명의로 소유권등기가 경료되어 있는 부동산에 대하여는 부동산실권리자명의등기에관한법률상의 유예기간과 관계없이 종중명의로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료받을 수 있는 것이나, 그 목적 부동산이 농지인 때에는 당해 농지가 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토임을 확인하는 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하거나, 위의 요건을 갖춘 경우에 한하여 종중명의로 등기를 할 수 있다.”라고 하였습니다(1999. 2. 8. 등기선례6-475, 1999. 4. 30. 등기선례6-23).

그러므로 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으나, 기존 위토인 농지에 한하여 위토대장소관청 발급의 증명서를 첨부하거나, 농작물의 경작 등으로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등에 한하여 종중명의로 등기를 할 수 있을 것입니다.

따라서 위 사안의 경우 귀하의 종중은 위토로 이용하기 위하여 농지를 종중명의로 구입하려는 것이므로 이는 어려울 것으로 보입니다.

등기선례 200602-3

「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의하여 분묘 1위당 600평 이내의 농지를 종중의 위토로 취득 가부

「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의하는 경우라도 농지법에 특별한 규정이 없는 한 종중은 농지를 취득할 수 없는바, 과거 농지개혁법의 규정에 따라 예외적으로 기존 위토가 없는 분묘를 수호하기 위하여 분묘 1위당 600평 이내의 농지를 위토로 취득할 수 있었으나, 이 농지개혁법은 1996. 1. 1. 폐지되었으므로 현재는 종중이 분묘의 위토로 하기 위한 600평 이내의 농지라 할지라도 이에 대하여 그 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수는 없다.

제목 [등기] 등기선례200505-6호 (위토대장,종중땅,등기신청)     등기선례 200505-6 농지에 대하여 종중이 소유권이전등기 승소판결을 받은 경우   --------------------------------------------------------------------------------   종중원 명의로 소유권등기가 경료되어 있는 부동산에 대하여는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」상의 유예기간과 관계없이 종중 명의로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료받을 수 있는 것이나, 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로, 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여 당해 농지가 위토대장에 등재되어 있음을 증명하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하는 경우나, 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등 농지법 기타 법령에서 인정되는 경우를 제외하고는 종중이 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송에서 승소판결을 받았다고 하더라도 종중 명의로의 소유권이전등기를 경료받을 수는 없다. (2005. 5. 30. 부동산등기과-483 질의회답) 참조조문 : 농지법 제6조, 제8조, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제8조 1호 참조예규 : 등기예규 제833호 참조선례 : 등기선례요지집 Ⅵ 제475항

지세명기장

토지조사부에 의하여 지세명기장이 1918.07.17에 면에 작성 비치되었는데 1934.05.01에 지세.지적사무가 부.군.도에서 세무서로 이관될 때 지세명기장도 같이 이관되었는지요?

만약 같이 이관됐다면 1943.12.01에 지적사무가 세무서에서 도로 이관될 때 지세명기장도 다시 면으로 이관되었는지요?

지세.임야세명기장은 토지조사사업,임야조사사업 실시후 토지대장,임야대장을 조제하여 이를 근거로 민유과세지중 면 단위로 소유자별로 조제하였습니다.

토지대장,임야대장,국유관계 서류와 세무서 직원은 1962.1.1부로 재무부에서 내무부로 지적사무 소속이 변경되어 일괄적으로 시.군청으로 이관되었으나 지세.임야세명기장은 계속 세무서에 존재한후 국가기록원으로 이첩되었습니다.

그러나 많은 지역의 명기장은 6-25사변으로 소실되었습니다.명기장의 납세자는 진정한 소유자이나 최근 판례까지도 변함없이 권리추정력을 인정하지 않습니다.

2007다27700 사건에서도 지세명기장의 권리추정력을 인정하지 않고 토지조사부의 소유자 원고가 승소하고 국가가 패소하였습니다.

* 지세.임야세명기장

지세.임야세명기장은 지세징수를 위하여 이동정리를 끝낸 토지대장 중에서 민유과세지만을 뽑아 각 면마다 소유자별로 연기하여 이를 합계한 것으로 지세령시행규칙 제1조의 규정에 의하여 면에 비치하였습니다. 지번과 지적, 지가세액, 납기구분, 납세관리인의 주소와 씨명 등이 기재 되어 있고, 기록의 작성연도가 1920년대에서부터 1960년대까지로 다양하며, 간혹 토지이동 사항이 나타나기도 하여 특정지역의 납세자별 토지기록을 확인할 수 있다는 장점이 있습니다. 토지조사부가 작성되고서 이에 근거하여 토지대장이 작성되고 나면 토지대장집계표와 지세명기장을 조제한 것으로 추정됩니다. 지세명기장은 조세부과의 행정목적을 달성하기 위해 작성된 문서로 개인이 소유한 토지와 임야에 부과된 세금을 낸 명세서라고 할 수 있습니다. 세금을 낸 기록이므로 당시의 소유권자를 확인할 수 있는 자료입니다.