부동산이란 무엇일까?

먼저 부동산이 무엇인지 알려면 부동산(不動産)의 정확한 뜻을 알고 있어야 한다.

부동산(不動産)은 부동(不動)과 산(産)의 합친말이다.

부동(不動)의 뜻은 움직일수 없는것을 말하며 산(産)은 재산을 뜻한다.

즉, 부동산은 움직일수 없는 재산이다.

재산이란 인간의 사회적, 경제적인 욕망을 채우는 유형, 무형의 수단으로서 개인이나 단체에 속하는 경제적 가치가 있는 것을 두루 이르는 말이다.

재산은 증여등 계약의 객체가 되며 재산중 자본으로 이용되는 것은 자산이라고 하며 개인이 가진 것을 사유재산, 국가가 가진 것을 국유재산, 자식에게 물려주는 것을 유산이라고 하고 저작권등 형태가 없고 정보와 지식이 담긴 재산을 지적재산이라고 한다.

즉, 부동산은 토지등 움직일수 없는 재산을 뜻하며 반면에 동산은 움직일수 있는 재산을 의미한다.

 

◎ 협의 부동산

외국의 문헌에서 찾아보면 “부동산이란 토지를 포함하여 토지와 연결되고 있거나(connected to) 토지와 접촉하고 있는(touching) 모든 것”을 가리키며 즉 물리적인 부동산 그 자체뿐만 아니라, 소유권으로부터 연유되는 모든 권리까지도 포함한다”라고 되어 있다.

그러나 우리나라에서의 부동산은 민법 제99조에 이렇게 정의되어 있다.

① 토지(土地) 및 그 정착물(定着物)은 부동산(不動産)이다.

② 부동산이외의 물건(物件)은 동산(動産)이다.

즉, 민법에서 토지 및 그 정착물을 부동산이라고 규정하고 있으며 부동산 이외는 모두 동산으로 규정하고 있다.

정착물은 토지와 독립된 물건인 건물과 토지를 떠나서는 그 유용성을 발휘할 수 없는 부속물 또는 공작물인 담장, 철도, 축대 등이 있다.

정착물이란 토지와 건물에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부로 부속된 물건을 말한다. 여기서 항구적 이라함은 변하지않고 오래가는 것을 의미하며 일시적으로 설치되거나 부착된 것은 부동산이 아니다.

즉, 건물에 일시적으로 부착되어 있는 간판 등은 정착물이라 보기가 어렵기에 부동산으로 보기는 어려우나 변하지 않고 오래가는 보일러등은 건물의 부속물로써 건물의 일부가 된것이기에 부동산으로 보아야 한다.

수목(樹木)은 입목에 관한 법률에 따라 등기되었거나 관습법상의 명인방법(明認方法)을 갖춘때에는 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 된다.

명인방법은 나무 중간을 깍아서 소유주의 이름을 새기거나 나뭇가지에 명찰을 붙히는 방법등이 있고 도로변의 가로수를 자세히 살펴보면 소유주가 국가라는 명인방법을 알수 있다.

쉽게 풀이해보면 과수원의 사과나무들은 입목에 관한 법률에 따라 등기되어 입목대장이 존재하거나 관습적인 명인방법을 갖추면 과수원의 토지와 사과나무는 별개의 부동산으로 각각 매매할수 있으나 통상적으로 일개의 부동산으로 매매되는 경우가 대부분이다.

특히 과수원 토지 매매시는 매수자가 토지와 수목의 일괄매매인지를 반드시 확인하여야 하며 별도의 특약으로 향후에 일어날지도 모르는 분쟁을 사전에 예방하여야한다.

미분리의 과실(果實)은 관습법상의 명인방법을 갖춘때에 토지로부터 독립된 별개의 부동산으로 취급된다.

즉, 사과나무의 따지않은 사과를 종이봉지에 싸서 이름을 적어두면 토지와 독립된 별개의 부동산으로 매매될수 있으며 쉬운 예가 김장철 배추 도매상들이 배추밭 전체의 배추를 매입하는 이른바 밭떼기 매매가 대표적인 예이다.

 

   ◎ 광의 부동산

넓은 의미의 부동산은 좁은 의미의 부동산인 토지와 정착물과 준부동산을 말한다.

준 부동산이란 부동산으로 간주하는 의제부동산을 의미하며 자동차,항공기,건설기계,어업권,광업권등이 있다.

준부동산은 그 성질상 부동산으로 볼수 없으나 법률상 부동산에 준한 취급을 해준다데서 유래된 개념이다.

자동차, 항공기, 건설기계 등은 움직이는 재산인 동산이기에 움직이지 않는 재산이라는 부동산의 원칙적 의미에 위배된다.

그러나 그러한 동산중 자동차, 항공기 ,건설기계 등은 등기, 등록을 허용함으로써 부동산에 준하여 취급하는 준부동산이다.

언뜻 이해하기 어려울지 모르지만 자동차 등록증을 생각하면 쉽게 이해될것이고 자동차매매시 자동차와 차량 등록증을 함께 양도,양수하는 것을 생각하면 쉽게 이해가 될 것이다.

또한 민법 제 212조에 “토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다”라고 정의되어 있다.

토지의 소유권이 토지의 상하에 미친다고 규정함으로써 지하와 지상에 소유권의 의미를 부여하였다.

토지의 구성물인 암석,토사,지하수등은 토지의 구성부분으로서 별개의 물건은 아니고 부동산의 부속물로써 부동산의 일부분으로 본다.

그렇다고 해서 개인소유의 부동산의 일부인 토사등을 자유로이 매매할 수가 없고 개별법에 따라 토사채취 허가등을 통해야만 매매할 수가 있음을 주의하여야 한다.

어업권은 일정한 수역에서 어업을 경영하는 권리로서 법적 성질에 대해서는 현행법상 물권으로 정하고 있으며 민법중 토지에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다.