기획부동산의 특징...

기획부동산의 특징에 대해 알아볼까요?

  
Q1. 기획부동산은 조폭이다.

- A. 일반인들이 보통 생각하기를 기획부동산은 조폭처럼 생기고, 뭔가 일반인과 다를 것이라고 생각하지만 대부분 그렇지 않습니다. 기획부동산은 우리처럼 돈을 벌고 싶어하는 욕심은 똑같지만, 우리와 다른 점은, 타인을 해롭게 해서라도 자신의 부당이득을 취하려는 마음이 있는 사람들입니다. 외모도 억세거나 혹은 뺀질거리고 사기꾼처럼 생긴 사람이 있는 반면에, 성실한 샐러리맨처럼 생긴 사람도 있으니 절대 외모로 구별할 수 있다고 판단치 마세요.

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Q2. 기획부동산은 비밀리에 작업한다.

- A. 그렇지 않습니다. 기획부동산을 하는 사람들은 보통은 현지부동산에 와서 솔직하게 자신들이 기획이라고 이야기 합니다.  보유자금이 얼마 있으니, 어느정도 규모의 임야를 소개해달라라고 이야기합니다. 확보한 임야를 일반인들에게 매도할 때도 공공연하게 **기획, **컨설팅 뭐 이런 식으로 당당하게 소개를 합니다. 이런 이름의 낯선 전화를 받으면 아~ 이게 기획이구나....정도로 생각하시면 됩니다.

 

Q3. 기획부동산은 전국 개발지 토지정보의 전문가이다.

- A. 그렇지 않습니다. 해당 개발지의 전문가는 현지 부동산입니다. 기획부동산은 개발정보에 대한 공부보다는 소비자를 기망하는 기법에 대해 더 연구하는 집단입니다. 그러니 기획부동산은 신문뒤적거리다가 대규모 개발뉴스가 나오면 현지부동산에 찾아가 본인들이 요구하는 조건을 제시하고 현지부동산을 통해 토지를 확보하는 게 주된 방법입니다. 참고로 현지 부동산에서 기획한테 파는 땅이 좋은 물건일리가 없지요. 보통은 투자매력없는 재고물건을 기획한테 넘기게 됩니다.

 

Q4. 기획부동산은 못쓸 땅을 판다.

 - A. 그럴수도, 아닐수도 있습니다. 엄밀히 얘기하면 못쓸땅이라기보다는 시세보다 터무니없이 비싸게 파는 것이 더 적확한 표현일 것입니다. 부동산은 용도의 다양성이 있기 때문에 국토 어느 골짜기에 있는 땅이라고 해서 못쓸 땅이라고 할 수는 없습니다. 다만 기획부동산이 현지부동산에 의뢰해서 구입하는 땅은 우리같은 전문가가 보기에 위치나, 용도, 가격면에서 메리트는 없지만, 개발지 인근에 소재해서 일반인들을 거짓되고 과장된 말로 유혹하기 좋은 땅을 선호합니다. 그런데 이런 땅 중에는 정말 개발과 거리가 먼 용도의 땅들이 있는 반면에 개발이익의 수혜시점이 늦어져서, 상대적으로 이익을 늦게 본다고 표현하는게 맞는 땅들도 있습니다. 그렇다 하더라도 이런 땅을 속아서 구입하면 소중한 재산이 땅에 묶여버려 가정경제가 위태로울 수 있으니 유의해야겠지요.

Q5. 기획부동산은 대규모로 물량을 작업한다.

- A. 꼭 그렇지는 않습니다. 기획부동산도 수백억대 자산을 가진 기획이 있는 반면에 수억원의 자산을 가진 작은 기획도 있습니다. 작은 기획부동산의 경우 필지도 소규모로 확보하여 소규모로 분할/판매하고, 마케팅도 텔레마케터를 고용하지 않고 위탁 마케팅을 주로 합니다. 대규모 기획의 경우에는 강남같은데 사무실을 큼직하게 차려놓고 텔레마케터 수십명을 고용해서 인센티브제로 판촉한다고 하니, 여기도 빈익빈부익부가 있네요.

Q6. 기획부동산은 법인이다.

- A. 대부분 그렇습니다. 참고로 영농법인이 아닌 상법상 법인이 비영농의 목적으로 농지를 취득하는 것은 금지되어 있습니다. 그래서 기획부동산은 대게 상법상 주식회사의 형태를 띄고 있기에 임야를 취득할 수 밖에 없는 것입니다. 이런 법의 제약으로 임야를 주로 취급하는데요, 요즘에는 기획부동산에 대한 인식이 높아져서 위장하려는 의도인지 몰라도, 농지를 개인명의로 취득하여 파는 경우도 왕왕 보았습니다. 
법인명의 취득과 개인명의 취득의 차이점은 보유후 매도시점의 세금차이가 주된 차이점인데요, 부동산을 양도시 개인은 양도소득세를 내지만 법인은 법인소득세를 내고, 세율도 개인은 기간에 따른 장기보유특별공제가 있는 반면 법인은 기간에 상관없이 소득금액에 따른 구간별 과세가 됩니다.​
어렵지요? 복잡하게 생각하실 필요없이 법인이 세금절세면에서 유리하기 때문에  법인을 선호한다...라고 생각하시면 됩니다 

Q7. 기획부동산은 텔레마케터영업만을 한다.
 - A. 그렇지 않습니다. 불특정대중을 대상으로 한 텔레마케터 영업도 하지만, 딜러를 고용하여 이윤을 배분하는 형태의 영업도 병행합니다. 오랜만에 초등학교 동창회를 갔더니, 30년만에 만나는 동창이 좋은 땅있는데 투자해볼 생각없냐고 합니다. 그러면서 건네는 명함에 ‘**컨설팅기획’,  ‘실장 ***’ 이렇게 적혀있으면, 99.999% 기획부동산 딜러입니다. 사기꾼은 가까운 사람부터 노리는 법입니다.

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