공유물분할 어떻게 하는가?

공유물분할 어떻게 하는가?

 

토지, 건물 등 부동산을 공동 투자하여 매수한 후 부동산등기부등본에 공유지분으로 등기이전 완료하였으나, 그 후 위 공유자들 중 일부가 돈이 필요하여 위 공동투자한 공유물을 매각하여 현금화를 원하지만, 다른 공유자가 공유물의 분할을 거부하는 경우 공유물분할 문제가 생깁니다.

실무적으로 부동산투자, 상속 등에 있어 자주 야기되는 문제입니다.  

공유자는 원칙적으로 『民法』제268조에 근거하여 언제든지 다른 공유자에게 토지, 건물 등 공유물분할을 청구할 수 있고, 서로간의 공유관계를 폐지한 후 각 공유자 간에 공유물을 현금 또는 현물로서 분배하는 법률관계를 실현할 권리가 있습니다.

    

『民法』제 268조 (공유물분할 청구)

① 공유자는 (언제든지 자유로이) 공유물의 분할을 청구할 수 있다.

    그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

 

단, 공유자라도 예외적으로

① 5년 동안 공유물을 분할하지 않기로 약정하는 등의 공유물금지특약이 있는 경

    우 

② 건물의 구분소유에 있어서의 공용구분이나 경계에 설치된 경계표, 담 동의 성

    질상의 공유물에 대한 분할청구가 금지된 경우

③ 망인(피상속인)이 상속인들에게 상속재산과 관련하여 유언에 의해 공유물에 대

    한 분할금지를 제한한 경우 공유물에 대한 분할청구가 인정되지 않습니다.

 

공유물분할방법은?  

공유자간의 상호 협의에 의한 방법인 ① 협의분할 과 공유자 일방이 다른 공유자를 상대로 공유물분할 청구 소송을 제기하는 방법인 ② 재판분할이 있습니다.

 

『民法』제259조(공유물분할의 방법)

① 분할의 방법에 관하여 ㉠(협의분할)협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는

​    ㉡(재판분할)법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

② (재판분할의 경우 현물분할이 원칙이지만)현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하

    여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수

    있다(경매 후 그 대금을 분할 할 수 있다)

       

공유물 분할의 협의분할 방법은?

아래와 같이 공유물을 ① 현금분할 할 것인지, ② 대금분할 것인지, ③ 가액배상 할 것인지 등을 논의 한 후 3가지 방법 중 하나를 선택하여 협의분할을 할 수 있습니다. 그러나 공유자간에 이해관계가 서로 달라 위와 같은 협의분할 방법으로 공유물이 분할되는 경우가 많지 않기 때문에 실무적으로 공유자 일방이 공유물 분할을 반대하는 다른 공유자를 상대로 공유물분할 청구 소송을 제기하여 재판분할 하는 것이 대부분입니다.

 

협  의  분  할  방  법

(1) 현물분할(現物分割) : 하나의 공유물을 수개로 분할하여 각 공유자의 단독소유권으로      하는 현물 로 분할할 수 있습니다. (2) 대금분할(代金分割) : 공유물을 매각하여 그 대금(현금)을 분할할 수 있습니다. (3) 가액배상(價額賠償) : 공유자 중 한 사람이 단독소유권을 취득하고, 다른 공유자가 그      지분의 가격을 지급하는 방법으로 분할할 수 있습니다.

 

      

공유물분할의 재판분할 방법은?

위와 같은 공유자간에 의견 불일치로 협의분할이 불가능 한 경우 아래와 같이 공유물을 ​① 현금분할하거나 ② 대금분할 할 수 있습니다.

그러나 이러한 재판분할은 <민법 제269조>에 따라 원칙저긍로 협의분할이 원칙이므로, 공유자 간에 공유물에 대한 협의분할이 원만히 성립되지 않는 경우에만 재판분할이 가능합니다.

이렇게 공유물분할의 재판분할 방법은 하나의 공유물(예 : 토지)을 수개로 분할(예 : 토지를 여러 필지로 분할)하여 각 공유자의 단독소유권으로 하는 현물분할이 원칙이므로, 경매를 통한 대금분할을 하기 위해서는 아래에서 설명드리는 특별한 요건이 필요합니다.

즉, 현물분할이 아닌 <대금분할>을 하기 위해서는 ① 사실상 현물로 분할할 수 없거나 ​② 현저히 가격감소의 우려가 있는 경우에만 경매를 통한 대금분할이 가능합니다.

 

재  판  분  할  방  법

(1) 현물분할(現物分割) : 하나의 공유물을 수개로 분할하여 각 공유자의 단독소유권으로     하는 현 물로 분할할 수 있습니다. (2) 대금분할(代金分割) : 공유물을 매각하여 그 대금(현금)을 분할할 수 있습니다.

 

한편, 여기서 ① '현물로 분할할 수 없다'의 의미는 단순히 물리적으로 엄격하게 해석할 것이 아니고, 공유물의 위치, 면적과 주변도로상황, 분할 후 사용가치, 가격, 공유자의 소유 지분비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼 때 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고  

② ' 현저히 가격감소가 있다' 의 의미는 공유물 전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손된 경우뿐만 아니라 공유자들에게 공정한 공유물분할이 이루어지지 아니하여 공유자의 한사람이라도 현물에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우를 의미힙니다.(대법원 92다3060판결, 2009다40219판결, 2009다40226판결)  

따라서 공유자들 일부가 토지, 건물 등 부동산의 공유물분할을 반대하는 경우 다른 공유자를 상대로 <공유물분할 청구 소송>을 제기하여 <재판분할>하는 방법으로 공유물에 대한 현금화 절차를 거치시기 바랍니다.