등기신청에 필요한 서면 - 검인계약서

 

I. 서설

  계약을 원인으로한 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 시장(또는 구청장

  군수 또는 그 권한의 위임을 받은자(읍, 면, 동장)의 검인을 받아 이를 관할등기소

  에 제출하여야 한다.

  이때 등기원인을 증명하는 서면이 판결서(판결과 같은 효력이 있는 조서포함)인

  때에도 판결서 등에 검인을 받아 제출하여야 한다.

  이는 부동산 거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하게 함으로써

  건전한 부동산 거래질서를 확립하기 위함이다.

 

II. 검인을 받아야 하는경우

 

   1. 검인계약서를 제출하여야 하는 경우

 

      가. 계약을 등기원인으로 하여 1990. 9. 2. 이후 소유권이전등기를 신청할 때에

           는 계약의 일자, 종류를 불문하고 검인을 받은 계약서를 제출하여야 한다.

           따라서 등기원인이 매매, 교환, 증여, 공유물분할계약, 매매계약해제인 경

          우에도 그 계약서에 검인을 받아야 하고 협의취득에 의한 소유권이전등기시

          그 협의서에도 검인을 받아야 한다.

 

      나. 무허가 건물이라는 사유로 검인을 거부할 수는 없으며 아직 완성되지 않은

           건물이라도 검인을 받을 수 있다.

 

   2. 검인계약서를 제출할 필요가 없는경우

 

     가. 등기원인이 계약이 아닌 경우 검인을 받지 않는다.

          따라서 매각 또는 공매를 원인으로 한 촉탁서에는 검인을 받지 않으며 수용

          을 원인으로한 소유권이전등기시 재결서나 협의성립확인서에 검인받을 필

          요는 없다.

          공유자중 일부가 지분을 포기함으로써 남은권리자에게 소유권이전등기를

          하는 경우 검인대상이 아니다.

          유증은 계약이 아닌 상대방 없는 단독행위이므로 검인을 받을 필요가 없다.

 

    나. 소유권이전등기가 아닌 경우 검인을 받지 않는다

          따라서 매매계약해제를 원인으로 소유권말소등기를 하는경우, 소유권이전

          가등기를 신청하는 경우에는 검인받지 않는다.

 

     다. 계약의 일방당사자가 국가, 지방자치단체인 경우나 부동산등기가 아닌 선

          박, 입목, 재단등기의 경우에는 검인을 받지 않는다.

 

     라. 토지거래허가서, 주택거래신고, 부동산거래계약신고를 한 경우에는 검인을

          받지 않아도 된다. 과도한 중복규제를 피하기 위함이다.

 

III. 검인절차

 

   1. 검인의 시기

 

     가. 계약후 등기신청 이전 -계약후 등기신청 이전이면 아무때나 검인을 받을

          수 있는 것 이므로 반드시 건물이 준공 또는 보존등기된 이후에 검인을 받아

          야 되는 것은 아니다.

 

     나. 제3자에 처분한경우 - 부동산의 소유권을 이전받기로 계약을 체결한자가 등

          기전 제3자에게 이를 이전하거나 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체

          결하고자 하는 경우에는 먼저 체결된 계약서에 검인을 받아야 한다.

 

   2. 검인신청을 할 수 있는자

 

     가. 원칙- 당사자중 1인이나 그 위임을 받은자, 계약서를 작성한 변호사, 법무

          사, 중개업자, 계약서가 법무사등에 의해 작성된 경우에는 법무사등이 계약

          서 말미에 기명하고 직인을 찍어야 한다.

 

     나. 대위채권자- 대위채권자뿐만 아니라 그 소송의 채무자도 검인신청을 할 수

          있고 채무자가 이미 판결서에 검인을 받았다고 하여 대위채권자가 검인신청

          을 할 수 없는 것은 아니다.

 

   3. 검인권자

  

     가. 원칙 - 목적부동산 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 군수 또는 그 권한의

          위임을 받은자

 

     나. 2개이상의 관할에 있는경우 - 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는

          계약서등에 검인을 받고자 하는경우에는 그중 1개의 시.군.구를 관할하는

          시장등에게 검인을 신청할 수 있다

 

    4. 검인의 신청절차

       계약서 원본과 그 사본2통을 제출하는바 사본에 반드시 계약당사자의 날인이

       있어야 하는 것은 아니다.

 

    5. 검인권자의 검인절차

 

      가. 형식적 심사권 - 검인신청을 받은 시장등은 계약서등의 형식적 요건의 구

          비여부만을 확인하고 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 지체없이 검

          인을 하여 검인신청권자에게 교부하여야 한다.(부동산특별조치법규칙 제1

          조 제5항)

 

     나. 구체적 사례 -

          - 계약체결당시 매도인 앞으로 소유권이전등기가 되어있지 않은경우

          - 이미 검인을 받은 계약서상의 잔금지급일을 변경하여 새로 작성한경우

          - 계약서에 검인을 받은후 당사자의 사정으로 계약내용을 변경하여 새로이

            계약서를 작성한 경우

          - 판결문에 검인을 받은자가 동일부동산에 대하여 매매계약서를 작성하여

             다시 검인신청을 하는경우

          - 등기원인이 실제와 다른경우

          - 판결문에 확정증명을 첨부하지 않은 경우

            위의 경우 검인신청을 거부할 수 없다.

         - 토지거래 허가구역안에 있는 건물에 대한 소유권이전등기를 신청할 경우

            허가대상은 아니지만 검인계약서를 제출하여야 하므로 시장등은 건물에

            대하여 검인을 거부할 수는 없다.

 

 

 

☞ 질의내용

가끔..유언증서를 가져오셔서 검인처리를 부탁하시는 민원인분들이나 법무사 직원분들이 계십니다.

유언증서도 검인사항인지 아니면 바로 등기처리가 가능한 것 인지 질의 드립니다.

늦은시간에 죄송합니다..수고하세요~!

☞ 답 변

안녕하세요. 관리자입니다.
검인대상 요건은 (1)소유권이전을 목적으로 (2)계약에 의한 경우 등 2가지 모두를 충족하여야 합니다.

유증의 경우 소유권이전 사유는 충족하나 계약에 의한 것이 아니므로 검인대상이 아닙니다.

감사합니다