외국인 토지취득

* 외국인의 부동산 취득

 

외국인이나 영주권자 또는 시민권자들이 국내에서 부동산을 취득하기가 절차상 매우 어렵거나 또는 불가능하다고 생각하는 사람들이 많다.

실제로 외국인과 외국에 거주하는 재외동포의 부동산 취득과 관련해서는 1998년 5월 '외국인토지법'의 개정과 1999년 12월 3일부터 시행된 '재외동포의출입국과법적지위에관한법률'이 있기 전까지는 국내부동산 취득을 제한적으로 허용하였다고 볼 수 있다.

하지만 현재는 외국인의 부동산 취득에 대한 제한은 찾아보기 힘들며, 다만 특별한 경우 몇몇 특정한 부동산을 취득하기 위한 허가가 필요할 뿐이다.

그러나 외국인뿐만 아니라 국내인에게도 특정한 부동산의 취득을 위해서는 허가를 필요로 하는 경우가 많으므로 결국 부동산을 취득함에 있어서 허가를 필요로 하는 부동산은 국내인이나 외국인이나 모두 취득을 기피하여 사실상 거래도 거의 이루어지지 않으므로 외국인에게 특별히 취득에 있어서의 제한이라고 할 것도 없다.

또한 외국인이 취득한 부동산을 등기함에 있어서도 몇 가지의 서류가 추가적으로 필요하기는 하지만 외국인의 주소와 신원에 대한 사실 확인의 차원이지 일반적으로 생각하는 외국거주자들의 부동산 취득을 제한하거나 규제할 목적이 전혀 아니다.

외국인의 부동산 취득에 있어서는 국내인과 비교하여도 몇 가지의 신분 확인을 위한 추가적인 서류의 제출 이외에는 별로 다를 것이 없다.

외국인의 부동산의 취득과 관련한 자료를 수집하면서 협조한 관계기관은 다음과 같다.

- 건설교통부(현재, 국토교통부) 토지관리과

- 법무부 서울출입국관리사무소

- 행정자치부 자치행정국 주민과

 

1. 관련법령

  가. 외국인토지법

      외국인토지법은 1961년 2월에 제정되어 94년에 외국인의토지취득및관리에

      관한법률로 법제명이 바뀌었다가, 98년 5월 다시 현재의 명칭으로 환원되었

      다.

      소관부서는 처음에는 국방부였으나 내무부로 바뀐 후 지금이 건설교통부(현

      재, 국토교통부)로 바뀌었다.

   나. 출입국관리법

   다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률

      '재외동포의출입국과법적지위에관한법률'은 1999. 9. 2. 제정되어 1999.

      12. 3.부터 시행되었다. 이 법이 시행되기 전까지는 재외동포는 외국인이 부

      동산을 취득할 때 와 마찬가지의 법 적용을 받았으므로, '외국인부동산등기

      용등록증명서'를 출입국관 리사무소에서 발급받아 등기서류에 첨부하였으나

      지금은 내국인의 주민등록증 또는 주민등록등본/초본과 같은 재외동포의 '국

      내거소신고증'을 제출함으로써 취득한 부 동산의 등기가 가능하다.

 

2. 부동산의 취득

    가. 재외동포의 부동산 취득

        영주권자나 외국국적의 한국인은 국내에서 부동산을 취득함에 있어서 내국

        인과 동등 한 권리를 가진다. 재외동포의출입국과법적지위에관한법률(이하

        '재외동포법'이라 함) 에서는 부동산취득에 관한 권리뿐만 아니라, 체류자

        격의 부여, 금융거래, 외국환거 래, 의료보험, 연금 등과 관련하여서도 재

        외동포에 대해서 많은 권리를 부여하고 있 다. 부동산 취득에 있어서는 외

        국인이 토지를 취득했을 때와 마찬가지로 토지취득 신고를 해야하는 것이

        내국인의 토지 취득 때와 다른 점이다.

     나. 외국인의 부동산 취득

         외국인의 부동산 취득도 재외동포의 부동산 취득과정과 비교해서 별로 차

         이가 없다. 다만 차이라고 해봐야 부동산을 취득한 후 출입국관리사무소

         에 가서 '외국인부동산 등기용등록증명서'를 발급받는 정도이다. 외국인

         의 부동산 취득을 이해하기 위해서는 출입국관리법의 설명이 우선이나 이

         법에 대해서는 별도로 다음에 후술하도록 하겠다.

         외국인이 부동산을 취득하기 위한 절차를 알기 위해서는 외국인토지법을

         이해하면 되므로 '외국인 토지취득제도 개요' 부분을 아래에서 후술하

         였다.

 

      다. 외국인의 부동산 취득절차

(1) 외국인등록

(2) 부동산취득

(3) 취득신고

(4) 부동산등록번호발급

(5) 소유권이전등기

 첫째, 출입국관리사무소에서 외국인 등록을 한다.

       외국인등록증과 외국인등록표의 등본은 출입국관리사무소에서 발급받는다.

 둘째, 부동산의 취득

 셋째, 부동산 취득신고

        정해진 기간내에 시군구의 장에게 신고한다.

 네째, 외국인부동산등기용등록증명서를 발급받는다.

        여권만 있으면 출입국관리사무소에서 발급받을 수 있다. 과거에는 토지거

        래신고필증을 함께 제출하였으나 2000년 2월부터 제출하지 않아도 된다.

        재외동포는 이 증명서가 필 요없다. 소유권이전등기만 경료하면 절차는 완

        료된다.

[외국인 토지취득제도 개요]

1. 외국인토지법의 적용대상

   가. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인(제2조1호)

   나. 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체(제2조2호 가목)

   다. 구성원의 반수 이상 또는 업무를 집행하는 사원 및 이사 등 임원의 반수 이

        상이 외 국인인 법인이나 단체(제2조2호 나.다목)

   라. 자본금의 반액 이상 또는 의결권의 반수 이상이 외국인 또는 외국의 법령에

       의하여 설립된 법인이나 단체가 가지고 있는 법인 및 단체(제2조2호 라목)

 

2. 허가제도

* 허가에 의한 토지취득(제4조2항1호)

  - 군사시설보호법에 의한 군사시설보호구역, 해군기지법에 의한 해군기지구역,

     군용항 공기지법에 의한 기지보호구역

  - 문화재보호법에 의한 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

  - 자연환경보전법에 의한 생태계보전지역

* 허가신청기한 : 계약체결 전

* 구비서류 : 토지 등기부등본, 계약당사자간 합의서

* 허가요건 : 당해 구역 지정목적달성에 지장을 주지 않을 경우 허가

* 처리기간 : 허가신청일로부터 15일 이내

* 처리관청 : 토지소재지 시,군,구청(자치구)

 

3. 신고제도

 (1) 신고에 의한 토지 취득(제4조1항)

   * 대상토지 : 허가대상 지역 외의 토지

   * 신고기한 : 계약체결일(계약서작성일)로부터 60일 이내

   * 구비서류 : 토지 등기부등본, 토지취득계약서

 (2) 계약 외 원인으로 인한 토지취득(제5조)

   * 계약 외 원인 : 상속, 경매, 환매권행사, 법원의 확정판결

   * 신고기한 : 토지를 취득한 날로부터 6월 이내

  상속 : 피상속인의 사망일

  경매 : 경락대금 완납일

  환매 : 환매계약일 또는 환매금액 공탁일

  확정판결 : 확정판결일

   * 구비서류 : 대상토지 등기부등본, 계약 외 원인 입증서류

(3) 토지의 계속보유(제6조)

  * 대상 : 대한민국 국민이나 국내법인이 외국인이나 외국법인으로 국적이 변경

            된 후 종 전에 소유하던 토지를 계속 보유하고자 하는 경우

  * 신고기한 : 외국인 또는 외국법인으로 변경된 날로부터 6월 이내

  * 구비서류

    - 토지등기부등본

    - 국적이 변경되었음을 증명하는 서류(개인의 경우)

     - 대한민국의 법령에 의하여 설립된 법인이 외국법인으로 변경되었음을 증명

       할 수 있는 서류(법인의 경우)

 

 

 

출 처 : 부동산경매의 핵심이론과 실무

 

 

  비거주 외국인의 국내 부동산 취득

비거주 외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금을 반입하는 단계에서 먼저 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 ‘부동산취득신고’를 하여야 하는 점이 특징이다. 이후 취득 부동산이 토지라면 관할 시 · 군 · 구청에 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 한 뒤, 소유권이전 등기절차에 들어가면 된다. 비거주 외국인이 토지취득시에는 외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법이 적용된다.

비거주 외국인의 부동산 취득절차를 보면, “부동산 계약체결 - 부동산취득신고(외국환 거래법) - 부동산취득 대금지급 - 토지취득신고(외국인 토지법) - 부동산등기용 등록번호신청 - 소유권 이전등기”의 순서로 진행된다.

먼저 비거주 외국인이 부동산 계약체결을 하려면 대한민국에 입국하기 전에, 개인이면 본국 관공서에서 발급하는 거주사실증명서 또는 본국의 공증기관에서 공증한 주소 증명서를, 법인이면 법인을 증명할 수 있는 서류 (본국에서 발행, 주소기재) 또는 본국 공증기관에서 공증을 받은 주소 증명서를 준비하여야 한다.

비거주 외국인이 외국환거래법에 따른 부동산취득신고를 하는 절차를 보면,부동산취득자금 인출시점에 외국환은행 본 ·지점에 신고해야 하는데, 구비서류는 부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본이다. 유의할 점은 부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등)를 취득하는 경우에도 신고해야 하고, 부동산처분대금을 해외로 송금시 부동산취득신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금의 송금이 가능하다는 점이다.

다음으로 비거주 외국인이 외국인 토지법에 의해 토지취득신고를 하는 절차를 보면, 계약체결일부터 60 일이내에 토지소재지 시·군 ·구청 지적과에 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본을 구비하여 신고하면 된다.

부동산등기용 등록번호의 신청절차를 보면, 비거주 외국인 개인은 토지취득신고필증, 여권사본을 구비하여 서울 출입국관리사무소에서 신청하고, 비거주 외국인 법인은 토지취득신고필증, 당해 국가(주한 대사관 포함)에서 발급한 법인등록 · 대표자 · 대표자주소지 증명 서류 등을 구비하여 토지소재지 시·군 ·구청 지적과에 신청하면 된다. 이 때 대리인이 신청하려면 대리인의 국적확인용 신분증, 본국 공증기관에서 공증받은 위임장이 필요하다.

마지막으로 부동산등기절차를 보면, 계약체결일(잔금지금일)부터 60 일이내 토지소재지관할 등기소에 등기신청을 하면 되는데, 구비서류로 주소증명서 및 부동산 등기용등록증명서, 등기신청서, 등기원인 증명서류(검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본이 필요하다. 역시 대리인이라면 본국 공증기관에서 공증받은 위임장이 있어야 한다.