기획부동산의 토지분양 사례...

기획부동산은 아니지만 신문지상에 광고를 하고 있는 토지분양사례의 문제점을 짚어 볼까 합니다. 신문광고를 대문짝만하게 하는 회사는 순수 기획부동산이 아닙니다.

다만, 영업 방식이 기획부동산과 비슷한 방식으로 진행하고 있기에, 지금 당장은 문제가 없어도 나중에 문제가 발생할 소지가 다분히 보이는 회사들이 일부 있다는 것이 문제입니다. 

같은 신문광고문구를 보고도 계약을 하시고 분양을 받는 분들과 분양을 주관하는 회사가 동상이몽을 꿈꾸고 있기 때문입니다.

그럼, 그 예를 들어 볼까 합니다.

첫 번째 예입니다.

분양하는 회사가 OO 산림조합, OO영농조합인 경우입니다.

예전에 신문광고를 그대로 발췌한 것입니다.

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[재테크광고]홍천 토지 500평 690만원 선착순 분양

동홍천 I.C에서 3분거리, 44번국도변

[이데일리] 동서고속도로 최고 수혜 지역인 홍천 토지가 파격 적인 금액으로 공개 매각하고 있어 주목을 받고 있다.

OO산림영농조합 은 동홍천 I.C에서 3분 거리에 위치한 강원도 홍천군 화촌면의 투자성 필지를 선착순 분양 한다고 밝혔다.

평당 분양가는 13,800원이며 500평 기준으로 분할되어 있어 소액 재테크에 적합하고 총 분양가는 690만원이다.

강원도 홍천은 동서고속도로가 관통하는 새로운 교통요지이며 관광지로 급부상하는 관광 도시로 강원도 내에서 개발호재가 가장 많은 곳으로 투자 매력이 급상승 하고 있다.

동서고속도로가 2008년 개통하게 되면 서울에서의 거리가 40분으로 단축되어 접근성이 뛰어나 빠른 지가상승이 기대된다.

또한 조합에서는 영농으로 인한 수익까지 지급해 일석이조의 투자를 기대 할 수 있다.

신청방법은 선착순 접수 방식으로 신청금 100만원을 농협 OOOOOO-OOOOOOO (OO산림영농조합법인) 으로 입금하면 필지와 평수를 배정받을 수 있다.

또한 계약자에게는 홍천 수라쌀20kg을 사은품으로 증정 한다

현장 답사 후 계약 유무를 결정 하면 되고 미계약시 신청금은 전액 환불되며 한정물량 으로 조기마감이 예상 된다.

문의02-XXX-XXXX

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신문광고의 내용은 참으로 좋습니다. -.-;;

가분할도까지 척하니 사진으로 올려놨습니다. 필지배정을 어떻게 하겠다 보여주는 것이죠. 그러나, 이런 가분할도는 전원주택단지 개발분할도가 아닙니다. 그냥 토지분할을 위한 가분할도 일 뿐입니다.

소유권이전을 통한 토지분할을 할 때 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 도로를 낼 수 있는 공간이 없으면, 나라에서 토지분할을 해주지 않기 때문에 전원주택단지 분할도와 같은 가분할도로 가분할도를 설계도면에 그리고 분양광고를 하는 것입니다.

그러나, OO 산림조합, OO영농조합이 분양하는 토지는 전원주택지로 개별필지 개발은 거의 불가하다고 보시면 됩니다.

분양하는 땅이 임야이고 토지이용계획확인원상 농림지역이기 때문입니다.

가분할도대로 전원주택 택지개발 사업을 하는 것이라면 그런 평당 금액을 나올 수 없습니다. 분양회사의 이름에 산림조합, 영농조합이라는 말이 그냥 있는 것이 아닙니다.

OO산림영농조합 홈페이지가 있길래 검색해서 사업내용을 살펴보았습니다.

이 업체는 위의 광고내용으로 신문광고상으로 필지를 분할하여 소유권이전을 하여 준다고 분양을 하고 있었기 때문입니다.

홍천에서 전원주택지로 쓸만한 땅의 평당가격은 10만원 이상인데.....

평당 2만원미만으로 필지분할된 땅을 소유권이전해준다고 광고를 하고 있으니까요.

책임 법무사도 있구요.

그러나, 홈페이지에서 OO산림영농조합에서 하는 사업을 살펴보니.....

전원주택지를 개발하여 분양하는 회사가 아니였습니다.

광고내용은 주변 평당 가격을 무시한 소비자의 욕심에 기댄 광고였고

소비자의 욕심이 OO산림영농조합이 무슨 사업을 하는지 정확한 내용을 파악하기 보다는, 가분할도 사진에 맞춰 자기에게 유리한 판단기준을 하고 해석하는 우를 범하게 하더군요..

OO산림영농조합의 설립취지와 사업내용은, 투자자에게 필지를 분할하여 소유권이전을 하지만, 실제로 업체가 말하는 주업무는 투자자에게 자금을 유치하여 매입한 임야에 주목 등 조경수 나무를 심어 임업을 하고 그 나무가 자라서 수입이 발생하면, 그 수입을 투자자에게 배당하는 사업을 하고 있었습니다.

다시말해 임야를 분양하여 소유권이전을 투자자에게 해주지만, 임업 경영에 관한 권리를 OO산림임업조합에서 위탁을 받아, 나무농사를 짓고 그 수입금을 배분한다고 이해하시면 되겠습니다.

결론적으로 신문기사를 보면....

그런 내용이 다 나와 있으나, 일반 부동산 소비자는 무척 싼 평당가격만 눈에 보이고,

필지분할한대로 소유권 이전을 받는데만 주안점을 둔다는 것이 문제였습니다.

저렴한 매수금액의 전원주택지를 꿈꾸는 소시민에게 꿈을 꾸게 한다는 것이죠

회사와 투자 매수자간에 동상이몽을 꾸는 광고기사란 뜻입니다.

이 광고기사를 보고 OO산림영농조합의 홈페이지에 들어가 사업계획서를 자세히 살펴보고 계약하는 계약자가 얼마나 될까요?

아마, 홈페이지도 들려보지 않고 투자한만큼 소유권이전을 받으신 분은, 나중에 OO산림영농조합을 기획부동산으로 매도하지 않을까 싶습니다.

아마 그렇게 생각할 분이 많을 것같습니다. 

분명히 OO산림영농조합은 합법적으로 사업을 추진하고 있는 회사입니다.

OO산림영농조합은 투자자의 자금을 유치하여 어떤 사업을 하는지, 자세히 알려주시고 계약하시는지 궁금하지만 그건 모르는 일입니다.

그러나, OO산림영농조합은 투자자가 오해하기 쉬운 방법으로 사업을 하시는 것이라 심히 염려되지만, 분명히 이 부분은 분양계약서에도 깨알 같은 글씨로 모두 나와 있을 것 같습니다. 합법적이란 뜻이죠.

이 글을 읽는 회원님들 중에 산림개발에 투자를 하고 그 수입금을 생각하신다면 신문광고는 맞는 광고입니다. 하지만 전원주택지를 생각하시는 분이라면 틀린 광고라는 거 이해되셨죠.

부동산업계에서 알려진 바로는 OO 산림조합, OO영농조합이란 회사들의 태생은

오래전 아산현대영농조합입니다.

기억하실 겁니다.

IMF 시절 현대에서 구조조정을 하면서 아산만의 농지를 일반인에게 분양을 한 것을요.

연일 신문에 전면광고가 났으니 기억하시는 분들이 많을 겁니다.

그 때 분양을 담당했던 아산현대영농조합이라는 회사는 돈을 억수로 벌었습니다.

그 때 광고문구는 매년 쌀을 얼마씩 준다고 했습니다.

그리고, 분양가격도 무척 저렴했습니다.

관심이 있어 전화한 사람들에게 분양하는 사람들이 나중에 아산만에 농림지역에서 풀리면 대박나는 땅이라고 사탕발림을 했다는 것을 압니다.

약속한 5년은 훨씬 지났는데 그 때 분양을 받으신 분들은 지금도 쌀을 받고 계신지?

농사를 대행하는 영농조합은 계속 운영되고 있으니 지금도 땅을 분양받은 사람에게 쌀을 보내주리라 생각됩니다.

그래도, 이름있는 회사에서 운영하는 것이니 최소한 매년 쌀을 받으면 그나마 다행이겠지요. 그렇지만 이 땅도 분양받으신 분들은 재산권을 맘대로 행사할 수 없는 땅입니다.

분양받은 땅을 임대로 영농조합에 위탁하고 농사만 지을 수 있는 땅이지요.

아무튼 그 때 아산현대영농조합이란 분양회사에서 일했던 사람들 중, 전주 동원가능하고 머리좋은 사람들이 새로 시도한 토지분양방식이 OO 산림조합, OO영농조합입니다.

OO 산림조합, OO영농조합이 분양하는 토지광고가 어떤 토지분양인지 이해가 되시겠죠? 가분할도만 보시고 전원주택지를 꿈꾸는 분이 있다면 이번 글을 읽고 착각에서 빠져나오시기 바랍니다.

OO 산림조합, OO영농조합이란 이름을 쓰는 회사는 토지분할을 하고 소유권이전을 해주지만 투자자를 모아서 나무도 키우고 농사도 짓는 회사라는 것... 이해되셨으면 합니다.

여기까지 읽어서 이해가 되시는 분은 신문광고가 합법적이라는 것도 아셨을 겁니다.

신문광고를 내고 사업을 진행하던지 말던지, 토지를 싸게 분양하든 비싸게 분양하든...

정부에서 단속할 이유가 없는 이유입니다. 이 모든 계약과정이 자유인 자유주의 국가이기 때문입니다.

부동산 소비자가 알아서 판단해야할 문제이지, 나라에서 통제할 문제는 아니라는 것이죠. 그래서, 똑똑한 부동산 소비자가 되셔야 하는 이유이기도 합니다.

내 재산은 내가 지켜야 하니까요. ^.^

다음으로 짚어봐야 할 토지분양회사는 전원주택단지 개발을 공식적으로 신문광고하는 회사입니다.

분양하는 광고 내용은 OO산림조합이나 OO영농조합과 비슷합니다.

주변 지역의 개발내용도 광고에 나오고 책임법무사도 있고...필지분할하는 것도 같고...

단지 차이는 평당 분양가격이 주변 전원주택단지의 평당가격보다 2-30% 저렴하여

전원주택분양가격으로는 가격경쟁력이 있다는 것입니다.

일상적인 전원주택단지 분양광고입니다.

그런데, 여기에도 문제점이 있습니다.

일단 토지분양평수가 연접개발제한규정을 벗어나는 수만평의 개발을 광고에 나오는 가분할도가 보이기 때문입니다.

200평씩 9,000평을 분할했을 때 나오는 45세대가 넘는 단지입니다.

제가 앞서 말씀드렸듯이 연접개발제한 규정에 준하는 30,000㎡(9,000평)안에서 단지분양을 하면 수익률이 안나오기 때문인데, 여기서 주의할 것은 30,000㎡(9,000평)정도 분양을 하더라도 1차가 아닌 2차, 3차 분양이라고 한다면 이것도 연접개발제한규정에 걸리는 것입니다.

반경 500m 이내에는 동일한 적용을 받기 때문입니다.

옆에 다른 회사에서 단지를 조성하고 있으면 이 또한 합산해서 계산해야 하기 때문에 문제가 됩니다.

- 만일, 이글을 일고 있는 분 중에 지금 이런 단지의 필지를 분양받아 소유하고 있는 분이라면... 주변 개발행위허가를 받은 정도를 파악해보시고...사정이 허락하는 한 빨리 건축허가를 받아두시는 것이 좋습니다.

건축허가(개발행위허가)를 받아두시면 최대 3년까지 집짓는데까지 시간적인 여유가 있기 때문에 그동안 작은 집이라도 짓는 방법을 찾으시면 되기 때문입니다.

그리고, 주변에서 너무 많이 개발행위를 받아 연접개발제한 규정에 본인의 땅이 걸렸다면, 2004년도부터 2005년도까지 잠시 연접개발제한 규제가 풀렸던 것처럼 언제 풀릴지 예상을 할 수 없지만... 풀렸을 때 재빨리 건축허가를 받으시는 것이 좋습니다. 그래야 재산권행사를 할 수 있구요.

연접개발제한 규정에 관한 법적용에 대해 항상 관심을 가져야 한다는 뜻이지요. -

그리고, 현장에 가서 보면 현재 개발하고자 하는 단지가 임야인 상태로 분양하는 경우가 많습니다.

평당 분양가가 싼 이유는 임야를 개발하기 전이라 택지조성하기 전이기 때문에 싸다고 설명합니다. 맞는 이야기일 수 있습니다.

전체 단지를 개발하기엔 돈이 많이 드니까 일단 어느정도 분양받은 사람의 자금이 들어오면... 그 돈으로 지속적인 개발을 하겠다는 것이기 때문입니다.

아파트 분양도 돈 쌓아두고 후분양하는 업체가 별로 없는 것과 동일한 선상에서 보시면 됩니다.

그래도, 분양조건을 따져봤을 때, 각 필지마다 택지개발을 하여 축대도 작업을 해주고...

상하수도 배관공사를 하고 도로까지 완성하여 기반시설을 갖추는 분양이라면 문제가 적습니다.

그러나, 평당 분양가는 주변시세보다 낮은 대신 기반시설 중 일부만을 해주고 나머지는 분양받은 사람이 알아서 하라는 식의 분양이 요즘 유행하고 있기에 이 부분에 대해서는 꼼꼼이 따져 봐야 합니다.

예를 들면 양평 옥천면에 대단위로 전원주택단지를 분양하는 회사의 경우 택지개발을 하고 상하수도 배관공사까지 끝낸 필지 평당 60만원이 시세라면 평당 45만원선에 분양을 하고 있습니다.

회사에서는 단지내의 주도로 내주고 토지분할 후 소유권이전까지 책임진다고 합니다.

여기서 많은 분들이 평당 45만원에 싸다라고 착각을 합니다.

어짜피 회사에서 주도로를 내주고 토지분할을 해주면... 본인이 싸게 분양받아 집지으면서..... 어짜피 토목공사를 해야하니, 그 때 2-300평 토목공사를 한다고 해서 큰 돈이 들겠냐고 자의적인 해석을 하고 계약을 하죠.

200평을 분양받는다면 평당 60만원으로 분양받는 것보다 평당 45만원으로 분양받는 것이 3,000만원이 절약되는 것이기 때문입니다.

그러나, 착각하신 거 맞습니다.

전원주택개발업자가 택지조성을 할 때는 쉽지만, 개별필지를 분양받은 사람이 토목공사를 할 때는 쉽지 않습니다.

주도로까지 자기 필지에서 도로를 내는 것은 앞필지 사람과 협의를 해야하며 상하수도 배관공사도 직접해야 하고, 현재는 임야라 구분이 안되서 그렇지 실제로 필지분할을 하고 확인해보니 내 땅이 2-300평이 경사도가 있는 곳에 있다면, 토목공사비는 장난이 아니게 되고... 경사도를 없애서 택지개발을 하다보니 앞뒤로 축대를 쌓아 실제 사용면적은 얼마 되지 않게되는 위험을 담보로 계약하는 것이기 때문입니다.

평당 15만원이 싸다는 거..... 눈가리고 아웅하는 계약입니다.

지금 당장은 매입하는 비용이 적게 들어도 나중에 무척 고생을 하시고 돈이 더 들 수도 있다는 뜻인데 이해되셨나요?

여기서 한가지 더 짚고 넘어가면 연접개발제한규정을 넘는 수만평 단지는 결국 선착순 건축행위신청을 한다는 것입니다.

실제 상황에서 수만평을 개발허가를 득하고 분양하는 회사는 없기 때문입니다.

개발행위허가를 득할려면 지구단위계획을 신청해야 하는데, 지구단위계획을 신청을 하고 개발을 진행할 전원주택개발업자는 현실적으로 부동산시장에서는 어렵습니다.

법에 맞추어 단지개발을 했다가는 주위 시세보다 비싼 단지가 될 것이기 때문입니다.

다음으로 부동산 소비자가 가장 조심해야 할 전원주택단지입니다.

연접개발제한규정의 범위인 30,000㎡(9,000평)를 넘는 단지 중 현장에 가보니 벌목은 해놓고 비포장이든 6m 아스팔트 포장도로이든 도로도 내놓은 경우입니다.

 

 

- 현장에 가서 보면 6m 포장도로를 개설하고 있는 단지가 있습니다.

수만평을 분양하고 있는 단지였는데, 현재 전체단지에 대한 개발행위허가는 지구단위개발계획을 신청하지 않는 한... 전체 분양면적에 대한 개발은 어렵습니다.

그래서, 아마 분양회사에서는 사진과 같이 단지의 끝지점인 A 필지에 개발행위허가를 신청하고, 좀 더 머리를 쓴 회사라면 단지의 처음지점은 B 필지에 대해서도 개발행위허가를 신청하고 도로를 내는 작업을 했을 것입니다.

A + B + 도로 를 합쳐도 1-2,000평이 안되기 때문에 연접개발제한 규정에는 걸리지 않고허가를 낼 수 있습니다.

이렇게 작업을 해놓고 나서 나머지 필지는 임야인 상태로 분양을 하는 것이죠.

물론, 나머지 필지들은 가분할도를 기준으로 분양을 하고 있습니다.

나중에 경사도가 있는 임야일지 아닐지는 분양받는 사람들의 몫이구요

수풀이 우거진 임야인 상태로 분양을 하는 것이 아니라 그래도, 일부 택지는 만들어 놓고 길도 내놓은 경우입니다.

기획부동산은 아닌데 분양방식이 평당가격을 낮춰주는 대신 필지마다 분양받는 사람이 알아서 하라는 방식입니다.

위에 말씀드린 그냥 임야인 상태에서 분양하는 회사보다 한단계 발전된 분양방법을 쓰는 회사입니다.

그러나, 이런 회사 중에는 진짜 기획부동산이 숨어있는 경우가 있습니다.

기획부동산에서 이 정도까지 임야개발작업을 해 놓고 분양을 하는 경우 분양 받는 사람이 가장 속기 쉽습니다.

알게 모르게 피해사례가 많은 기획부동산입니다.

이 경우가 맨 처음에는 전원주택개발회사라고 신문광고를 하고 나중에  주택을 지을 수 없다는 것이 판정되면 회사를 없애고 도망가는 경우가 많습니다.

분양하는 금액도 크기 때문에 피해금액도 큰 기획부동산의 아류회사입니다.

무늬만 전원주택분양회사이고 실제로는 처음부터 분양받을 사람들을 속이려 작정한 기획부동산입니다.

 

현장 답사를 하여 분양업자의 설명을 들어보면 맞는 말인 것 같고, 일부 필지이지만 벌목을 하고 토목공사 중이고, 진입도로도 개설 중이거나 개설되어 있기에....

일반 소비자는 진짜 전원주택단지 분양회사와 기획부동산 회사인지 구분을 하기가 진짜 어렵습니다.

부동산 소비자가 쉽게 판단하기 힘든 단지입니다.

이런 전원주택분양단지는 현장에서 아무리 조사를 해도 눈으로 확인하는데는 한계가 있기에 현장에서는 답을 찾을 수 없습니다.
그래서, 이런 경우는 확실하게 제대로 된 회사가 분양하는 것인지 확인하는 방법은

분양면적이 30,000㎡(9,000평)이 넘었다면, 일단 관할 군청에 어떤 방식으로 개발허가를 득하고 벌목을 하고 개발을 했는지 확인해야 합니다.

임야에서 벌목을 하고 토목공사를 하려면 어떤 방식으로든 개발허가를 받아야 하기 때문입니다.

이 부분은 관할 군청에서 확인할 수 있는 사항입니다.

개발허가없이 벌목하고 토목공사를 한 것이라면 당연히 불법 개발을 한 것이니 문제가 커지겠죠

정상적으로 토지분양을 하는 회사라면 가분할도에 나온 필지 중 주택대상지들은 모두 관리지역이어야 합니다.
최소한의 기준입니다.

실제 기획부동산의 피해사례 중에 하나가 농림지역에 허가가 나오는 연수원허가를 득하고 나무를 벌목하고 도로를 낸 경우도 있고,심한 경우는 토지이용계획확인원상 용도지역이 농림지역인데 수종개량(임야의 나무를 경제수종으로 바꾸는 신청)을 하여 벌목하고 임도를 비포장도로로 개설하고 분양하는 경우도 있기 때문입니다.

이런 경우라면 관할 군청에 방문하여 계약하고자 하는 분양필지의 지번을 확인하여

(관할 군청이나 인근 부동산에 들리시면 분양하는 임야의 지번을 확인할 수 있습니다.)

토지이용계획확인원을 꼭 발급받으셔서 분양받는 부분이 관리지역인지 농림지역인지도 확인하시면 됩니다.

분양하고 있는 임야의 어느 정도가 농림지역에 속하는지, 그리고, 농림지역이 가분할도에 포함되어 분양되는지를 파악하는 것입니다.

농림지역을 가분할도에 섞어 분양하는 회사라면 일단 의심을 하는 것이 맞습니다.

정상적인 회사라면 농림지역에 전원주택을 지을 수 있다고 분양하지는 않을테니까요.

어떤 분양업자는 분양받은 분의 법상식이 없음을 이용하여 농림지역에도 집을 지을 수 있다고 합니다.

물론, 틀린 말은 아닙니다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 나와 있기를

농지원부가 있는 농업인이거나, 일정조건의 임업인이고, 집이 없는 무주택자인 경우

일정규모이하의 주택을 농림지역에 신축할 수 있기 때문입니다.

그러나, 분양받은 분들 중 이런 조건을 갖출 수 있는 분이 과연 얼마나 될까요? -.-;;

‘분양받는 땅에 집을 지을 수 있지만 당신은 농업인이든 임업인인든 조건을 갖출려면 어렵다.’라고 분양업자가 말하면 그 소리 듣고 계약할 사람은 아무도 없을 것입니다.

어떤 분양업자에게 계약한 분이 분양단지가 실제로는 주택부지가 아닌 연수원으로 허가를 받고 임야를 벌목한 것을 알고 이를 항의하자 ‘조만간에 연수원허가 받은 것을 주택부지로 허가변경을 하여 토지분할을 해주겠다’고 하는 답변을 하였다고 하면서 지성아빠에게 어떻게 생각하냐고 질문을 하신 회원님이 있었습니다.

현실적으로 현행법상으로 어려운 이야기입니다.

농림지역이고 보전산지인 임야에 허가받을 수 있는 연수원부지로 신청해 놓고 관리지역 임야에나 가능한 대지로 전용을 하겠다는 말은 참으로 재주 좋은 회사라 할 수 있습니다.

과거에 농림지역 임야을 과수원으로 농지전용을 하고 일정기간이 경과된 후에 일정 조건을 갖춘 경우 관리지역으로 용도변경을 해 준 사례는 있습니다. 아주 오래 전 이야기지요.

그러나, 이제 그런 사례는 정부에서 진행하는 개발계획인 경우를 빼고, 개인에게 그런 혜택을 주었다는 사례는 들은 바 없습니다.

만일, 그 분양업자의 말이 사실이라면 양평 등 전원주택지 수요가 넘치는 곳의 농림 임야는 전부 연수원이나 과수원으로 개발되고 있어야 맞기 때문입니다.

마지막으로 일반 전원주택 개발업자이지만 본의 아니게 여러 사정에 의해 부도를 내고

전원주택단지 분양에 실패하여 분양받은 사람들에게 기획부동산으로 매도되는 경우입니다.

이런 경우는 주로 소규모 자금으로 전원주택개발시장에 뛰어든 회사나 개인입니다.

개발자금이 부족하니 현지 개발업자의 경우 인간관계가 있기 때문에, 토지원소유주에게 계약금만 걸고 분양을 진행하는 경우가 많습니다.

아니면 외지에서 들어 온 개발업자로 원소유주로부터 분양대상 토지에 대한 소유권이전을 받되 토지를 담보로 금융권에서 융자를 최대한 뽑아서 개발하는 경우입니다.

그나마 현지 개발업자는 조금 조건이 낫습니다.

계약금만 걸고 시작해도 원소유자가 토지를 담보로 융자를 뽑아 개발비용을 주지 않기 때문입니다.

그러나, 전원주택개발 분양 속도가 더디면 개발업자는 원소유주로부터 중도금과 잔금독촉을 받을 것이고, 토목공사를 담당했던 토목회사에 장비대와 인건비 독촉을 받을 겁니다.

이런 자금 압박을 받게 되면 분양받고 계약금을 건 사람에게 중도금 및 잔금을 빨리 치루길 독촉하는 경우가 많습니다.

이런 경우 분양받은 사람에게 조금 싸게 넘기더라도 중도금 잔금을 빨리 주기를 원할 겁니다.

이런 경우에는 전후사정을 보시고 조금이라도 의심되면 잔금을 모두 넘겨주시면 안됩니다.

잔금을 넘겨주시더라도 소유권이전은 당연히 받으셔야 하고 소유권이전 시점까지의 공사진행 상태를 봐서 공사업자가 중도에 하차 하더라도, 직접 공사를 마무리할 수 있는 공사비용은 잔금은 남겨두셔야 합니다.

그래야 공사업자가 부도가 나도 손해없이 분양받은 필지의 토목공사를 진행할 수 있기 때문입니다.

이 경우는 현지의 소규모 전원주택개발업자 중 개발할 단지의 위치선정을 잘못 선정했을 때 분양에 실패하여 망하는 경우가 대부분이기 때문입니다.

이런 경우 좋은게 좋은거라고 공사업자가 온갖 감언이설로 개발을 하려면 조금 평당가격을 깍아 줄테니 중도금과 잔금을 빨리 지불해주면 안되겠냐고 하였다면.....

분양받으신 분은 개발업자가 알게 모르게 단지 중 얼마나 분양이 됐는지 확인해 보셔야 합니다. 개발업자의 진의를 파악하셔야 한다는 뜻입니다.

실패한 전원주택개발업자에게 건너간 돈은 결국 원소유주에게 넘어간 돈이 아니기 때문에 기획부동산에 당한만 못한 것이 될 소지가 높은 까닭입니다.

원소유자는 토지개발업자와 계약을 했지 분양받은 사람과 계약을 한 것이 아니기 때문이죠

그리고, 현지 개발업자가 아닌 외지 개발업자가 연접개발제한규정내의 면적으로 분양하는 단지는 계약전에 개발업자의 능력 등을 검증해봐야 합니다.

이 부분은 계약하시려는 분이 알아서 개발업자의 능력을 검증하셔야 합니다.

그리고, 가장 기본되는 것은 계약 전에 등기부 등본은 열람하는 것입니다.

그래야 토지의 소유자가 누구인지와 융자가 설정되어 있는지를 확인할 수 있기 때문입니다.

여기까지 읽어보시면서 많은 생각이 드실 겁니다.

도시를 벗어나 조그만 땅을 매입하고자 하는 도시민의 소박한 꿈을 이루기 위해 이렇게까지 복잡하게 조사하고 공부해야 하나? 하실 겁니다.

그러나, 기획부동산이나 잘못된 전원주택단지 분양업자는 도시민의 소박한 꿈을 이용해서 먹고 삽니다. 

공부하기 싫으셔도 공부하셔야 합니다. 그래야 당하지 않기 때문입니다.

'운에 맞기시고 상대를 믿는 것이 최선의 방법이다.' 생각하시는 분은 자신이 어떻게 그 돈을 마련했는지...그리고, 자신을 바라보고 있는 가족을 생각해 주시고 공부하셨으면 합니다.

이 긴 글을 프린트하셔서 두세번 읽어보세요 알고보면 짧은 내용입니다.

그리고, 덧붙여 부동산시장의 한계상 큰 필지를 작게 만들어, 적은 돈밖에 투자할 수 없는 도시의 소시민들이나 아니면 낯설은 시골에서 주택지를 만들면서 고생할 부분을 대신하여, 전원주택단지를 개발하고 분양하시는 선의의 전원주택 개발업자 분들께서 이 글로 인해 오해받고 피해받는 일이 없었으면 합니다.

한 마리 미꾸라지가 깨끗한 물을 흙탕물로 만들 듯, 부동산시장을 교란하면서까지 돈을 벌고자 하는 기획부동산과 세월이 흐르면 법이 바뀌지 않는 한 문제가 발생할 수 있는 단지를 분양하는 업자분들에게 경고를 하고 싶어 글을 썼습니다.

경고라고 하기엔 조금 거창한 감이 있고, 최소한 신문광고나 전화텔레마케팅을 전화를 받고 솔깃했던 분들에게는 조금이라도 자신의 욕심을 부추기는 내용 때문에 흔들렸다면 바로 잡는 기회가 됐으면 합니다.

그리고, 주변시세보다 낮은 분양가격에 솔깃하셨던 분들은 다시한번 분양광고를 제대로 보시고 자신이 원하는 분양광고인지 확인하셨으면 합니다.

주변시세보다 조금 싼 매물은 다 이유가 있습니다.

무슨 연유로 해서 저렴하게 나왔는지 님이 납득할 수 있는 상식적인 답을 얻지 못한다면 그건 위험한 선택이 될 수도 있습니다.

그리고, 주변 시세보다 터무니 없이 저렴한 것이라면 더 위험한 결정이겠지요.

또한, 주변의 개발계획의 수혜지역에 속하는 단지인 것처럼 속이면서, 전형적인 전화 텔레마케팅 영업을 하고 있는 기획부동산의 전화를 받으시면 자신의 욕심이 동하더라도 참으시기 바랍니다.

부동산 시장에서는 그런 쓸만한 정보를 얻으면 언제든지 돈싸들고 가서 계약할 투자자는 남아돕니다.

귀찮게 필지분할한 단지는 사지도 않습니다.그냥 전체를 뜻맞는 사람 여럿이 모여서라도 한번에 다 사고 맙니다.

물론, 이점을 소규모투자자에게 알려주면서 영업을 하는 것이 기획부동산이지만, 앞서 말씀드렸듯이 토지매입가격 대비 몇배의 이익을 챙기려는 회사의 입장에서는 투자자의 입장은 고려하지 않습니다.

투자자의 이해득실을 생각하면서 투자를 권한다면 당연히 기획부동산은 아닐테니까요.

그리고, 이번 글에서 알려드렸듯이, 전보다 더 소비자를 기만할 수 있는 영업방법을 찾아내어 새로운 기법을 선보인, 아류 기획부동산에 대해서는 본인 스스로 공부하시고 상식에 맞는 토지매입을 하신다면 조금은 더 안전하게 토지를 매입하지 않을까 싶네요.

긴 글 읽느라 수고하셨습니다.

여기까지 읽어보시면서 느끼신 점이 무엇인가요?

머리가 복잡하고 어지러우시다구요?

하지만, 똑똑한 부동산 소비자는 그냥 만들어지는 것이 아닙니다.

카페에서 시골살이에 관한 정보들을 공유하면서 공부하시는 분들이

딱딱한 이런 글을 읽으며 힘들게 부동산 지식을 축적하시는 것을 마다하지 않는 것은

결국, 본인과 본인을 바라보고 있는 가족을 위한 일이기 때문입니다.

누구를 위해서는 아니지요. ^.^

열심히 공부하시고 조사하고 준비하셔서....

행복하고 즐거운 시골살이를 꼭 이루시길 바랍니다. 꾸벅~~~

 

 

- 양평에서 토지분양을 하는 회사에서 신문광고하는 내용입니다.

  책임법무사도 있습니다.

  그러나, 평당 분양가격은 주변시세의 1/6도 안됩니다.

  주택지로 쓸 수 있는 땅은 최소 30만원은 줘야 관리지역 땅을 살 수 있기 때문입니다.

 

- 양평 서종면에 토지분양광고를 하는 회사입니다. 서종면은 주택개발가능 필지는 최

  소 40만원은 가는 지역입니다.

  이 광고에는 변호사가 등기를 책임지고 있네요.

  산림조합이나 영농조합과 비슷한 종류의 회사같은데 회사명에는 그런 단어가 없습니

  다. 평당가격을 보면 주변 시세와는 너무 무관하게 움직이고 있기에 계약을 하기 전에

  앞서 무슨 용도의 땅을 분양하는지 꼼꼼하게 확인 하고 계약하는 현명함이 필요하다.